借地権の対抗力はどこまであるのか
2014年12月21日「日曜日」更新の日記
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- 借地権が設定されると、地主は土地を引渡し、借地人はいずれ建物を建築します。建物建築前に土地の所有者が変更しても、地主の相続人であれば、元の地主と同一と考えて、借地人は借地権を当然に主張できます。しかし、地主から土地を購入した人が借地権の存在を知らなければ、借地権の登記をしていない限り借地権の主張はできないと考えるべきです。建物が建っていない状態だと借地権の負担付の土地かどうかはわからないので、知らずに購入した人にも借地権を主張できるとすると、購入した人に不測の損害を与えるからです。もともと地上権も賃借権も登記ができ、登記を備えれば借地権を誰にでも主張できます。これを「借地権の対抗力」といいます。借地権の登記は、土地所在地を管轄する法務局に地主と借地人が共同で申請する必要があります。地主は借地人から提示される必要書類に署名して、実印を押して印鑑証明書を交付するだけで足ります。地主が登記所に出向いて申請する必要はないのです。借地権には地上権と賃借権があることは説明したとおりであり、地主が登記を拒否できるかどうかは、実は借地権が地上権の場合と賃借権の場合で次のように違ってきます。地上権は物権（物に対する権利）ですから、物の支配を登記の形で表さなければ、第3者に地上権を主張できません。これを法律上は「公示の原則」といいます。そこで、地上権者は地上権を設定した地主に対して登記請求権を持ち、地主は登記義務を負っている以上拒否できません。
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