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合意更新することによってのメリット

2014年12月27日「土曜日」更新の日記

2014-12-27の日記のIMAGE
当事者が合意によって、借地契約を存続させることを「合意更新」といいます。従前の契約内容の変更も可能ですが、旧借地権については、更新しても旧借地法が適用されます。更新期間の最短期間は旧借地法や借地借家法で制限されているので、それより短い期間を定めることはできません。合意にあたって更新料の支払いを条件とする場合が多いようですが、更新料支払特約がなければ支払い義務はありません。ただし、当事者間で更新せずに新たな契約をすれば賃料が引き上げられるので、賃料差額の前払いとして更新料を支払う場合や更新の対価として、さらには地主との友好関係の継続のためなどの目的で借地人が更新料の支払いをすることもあります。合意更新でない場合にも、期間などを改めて合意すれば、更新料を支払うこともあります。更新料の目安は、借地権価格の5〜10%といわれています。合意更新のメリットとしては①円満解決は借地人と地主双方にとって、今後の円滑な借地契約関係の維持につながります。②借地人にとっては、法定更新の場合には従前の条件で借地契約が更新され、例えば更新後に建物が朽廃した場合、旧借地権であれば借地権が消滅しますが、合意更新をすれば、更新後に建物が滅失しても借地権は消滅せず、また借地条件を変更する機会もあります。③地主は、更新拒絶が認められるか不明確で法定更新される可能性がある時点で合意更新をすれば、更新料の支払いを受け、契約条件の変更の可能性もあります。ただし、正当事由があっても、立退料や建物買取請求権の行使を受けて建物買取代金の支出など、明渡しを求める金銭的余裕がない場合もメリットがあります。

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