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2014年12月29日「月曜日」更新の日記

賃貸借契約期間が満了した場合には、賃借人は競落人に対して借家権を主張できず、明渡しを請求される他多くの問題点がありました。そこで、「担保物権及び民事執行制度の改善のための民法等の一部を改正する法律」が成立し、短期賃貸借制度が廃止され、新たに建物明渡猶予制度と抵当権者同意制度が創設されました。この制度内容は簡単にまとめれば、抵当権設定登記時に借家権が設定されていない場合には、原則として明渡しは６カ月間猶予されるものの、占有権限は認められませんし、敷金承継も認められません。ただし、抵当権に遅れる賃借権でも登記をしてある場合に、先順位抵当権者の同意がある等の一定の要件を満たせば、賃借権を対抗することができます。なお、借家権のうち、３年を超えないものであって、抵当権の設定登記後に引渡しを受けた場合は、短期賃貸借として従前どおり取り扱われます。借家契約締結時に差押えられていれば、競落人から明渡しを請求されるのはもちろんです。また建物の売買や競売と同様に、建物所有権の変更する場合として、家主の死亡による相続が考えられます。この場合、借家人としては家主が死亡したかどうか必ずしもわかりませんし、貸主の地位を相続によって承継したので今後は自分の口座に賃料を支払ってほしいという通知を受けても本当に相続人かどうか不明な場合もあるでしょう。そこで、相続人が不明ならば、借家人としては賃料を供託すれば債務不履行となりません。