不動産に対する投資リスク
2015年4月6日「月曜日」更新の日記
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- 不動産に対する投資リスクが大きいほど将来の不確実性を反映した割引率は大きくなるという状態が将来の相当永い期間継統するものと想定した収益価桁を求めるものであった。経済状態が相当な期間において定常的な社会ではこの考え方は受け入れられるものとなるが、価格変動が一般的な社会では即座には受け入れられがたいものとなる。米国でも相当長期にわたり、この式が認められてきたようであるが、59年におけるエルウッドの「俳入金および自己資金の分析のための公式」が紹介されて以降は価格変動を考慮に入れた収益還元法が注目を浴び、エルウッド法は、60年～70年までの間、米国における収益還元法の主流をなしていた。しかしこの方式は、手動計算を前提にして、価格が一定の変動率を示すもの得ず、煩雑さを回避するための数表を用いた方式に留まっていた。70年代後半からは、コンピューターの発明普及により徐々に不規則な価格変勣を考慮したDCF法が出現し、80年代中頃からはパソコンの普及と機関投資家及び個人投資家等によるDCF法の計算シートを利用した投資行動が不動のものとなり、不動産鑑定評価の分野でも投資行動を模擬的に適用したDCF法が広く普及し利用され始めた。
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