永続的な現価合計額
2015年4月8日「水曜日」更新の日記
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- 実際のDCF法の適用において、実務的にこの関係をいかにして達成すればよいのであろうか。最も典型的なパフォーマンスを示す不動産であれば、理論上は１年目純収益利回りと最終還元利回りとは同一となるはずである。しかし実務上Roは小数点以下の端数がつきRoとは一致しない。発生する賞用であり、仲介手数料、契約書作成費用、借地上のビルの場合の地主へ支払うべき名義書換料等が含まれる。DCF法は、永続する純収益を一定分析期間において収益の経常的安定化を計り、その延長である分析期間以降の純収益の永続的な現価合計額を復帰価格に集約するものであるので、理論上は復帰実現費用を考慮すべきではない。しかし証券化等の投資期間が限定された場合には、全休に占める割合は僅少ではあるが復帰実現賞用を計上することになる。投資収益率、投資リスク、総合還元利回りの関係を明確にするためには、「典型的な投資基準」について明確にし、次にこれと対象物件の違いにより個別性を加味した各数値の適正な水準を査定することになります。なる収益用不動産の評佃において主要かつ強力な逆具となってきた。米国では70年代までは市場が不透明で、鑑定評価によって市場価格をリードすることができるとの認識があったようである。
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