現実の契約賃料
2015年4月9日「木曜日」更新の日記
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- 80年代に入り、投資家の行動パターンが明確となり、DCF法のプログラムソフトが投資家の間で多用されるに至り、鑑定人もこの投資家の行動を模倣することが鑑定評価であるとの認識が定着し、鑑定評価書の中では使用した登録ソフト名を明記することが要請されている。わが国においても同様のDCF法ソフトが機関投資家の間に徐々に普及し始めている借入金割合が大きくなればなるほど、自己資金に対する収益率は高くなる」という効果をいう。すなわち、借入割合が多いほど投資リスクも増大し自己資金利回りが上昇することと表裏をなす。内部収益率とは、「すべての正のキャッシュフローの現在価値とすべての負のキャッシュフローまたは資本的支出の現在価値がちょうど等しくなるような割引率をいう。すなわちIRRは、投資から得られるすべての収益を初期投資額に見合うように現在価値に割り引く率」である。純収益は原則として現実の契約賃料に基づかなければならない。ただしきわめて特殊性がある場合には、例外としておおむね10年程度の趨勢を描き、これを代表するような正常化・安定化された水準に修正した純収益を採用しなければならない。すなわち直接還元法ではIRRの概念がないため、割引率を変数とすることができず、還元利回りは、個別性を加味したとしても、実際には市場から得られる典型的な賃料水準に対応した利回りに近い還元利回りになりがちであるからである。
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