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個別のリスク要因

2015年4月10日「金曜日」更新の日記

2015-04-10の日記のIMAGE
収益価格は本来現実の貸家の評価に適用するものであるが、直接還元法は自己使用の場合にもその建物が賃貸されていることを想定して求めることができる。この場合において、「新規にテナントを募集することを想定」するのではなく、「現に使用している所有者が借家人であると想定して」査定する。なぜなら「新規にテナントを募集することを想定する」とすると、募集期間、募集して満室または平均入居率に至るまでの空室率の変化、純収益の変化等DCF法と同様のキャッシュフローを考慮しなければならないからである総合還元利回りは、証券化等のように投資目的であることが明らかな複合不動産の取引事例から得られた1年目純収益利回りを参考に、対象物件の個別性を加味して査定する。ただし、現実には1年目賃料が同種の市場賃料に比べ高低異なった個別性を持つ場合、将来の賃料修正過程を織り込むような還元利回りを査定することは困難である。採用する還元利回りは、原則的にDCF法における投資収益率である割引率から将来10年間程度内に見込まれる純賃料平均変助率を控除した数値を中心に、個別のリスク要因を加味し、かつ同種の投資不動産の取引利回りを参酌して総合的に決定します。

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