コスト提案型住宅のトリック
2015年8月20日「木曜日」更新の日記
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- Ｏ池さんが検討された大手の「リミテッド25」とS社の「すまい21」について、概要を説明しましょう。 これらはいずれも坪単価20万円台の商品として販売され、「衝撃の住宅価格破壊」といった見出しでマスコミを賑わせました。 大手の「リミテッド25」は2001年7月に発売され、現在は「ＳＭＡＲＴ ＳＴＹＬＥ（スマートースタイル）」とシリーズの名称を変更していますが、当初は平屋の屋根を急勾配にした、小屋裏を2階とした規格商品でした。（3階プランもありますが、ここでは2階プランを取り上げます）。 2階にはトイレ等の設備はなく、また居室の窓もそれぞれ1箇所しかありません。 屋根のデザインも切妻のみで、都市部のように北側斜線や道路斜線の制限の厳しい地域では、敷地に余裕がないと斜線制限（建築基準法による建物の形態制限の一つ。斜線制限には北側斜線・道路斜線・隣地斜線等の種類があり、用途地域によりそれぞれ異なる定めがある）を受ける可能性が十分に考えられ、図面どおりに建てられない可能性も十分にあります。 2階の収納部分も天井の高さが急角度に下がっているので、背の高いものは収納できません。 今回Ｏ池さんは、39坪タイプ（本体価格1200万円、坪単価約30.7万円）を検討し、2階のトップライト（天窓）、サッシのペアガラス仕様、浴室乾燥機等のオプションをリクエストしたら、一気に2000万円弱（坪単価51.8万円）まで価格が上がってしまい、びっくりしていました。 一方のエスバイエルの「すまい21」は、大手の「リミテッド25」に対抗する商品として2001年11月に発売されました。 プランはいわゆる総2階で、無駄を竹いたプランとなっています。1階は和室を除く部分にはドアがなく、階段を介して2階のホール廊下まで筒抜け。ですから、音が伝わりやすく、冬は暖房代がはね上がるなどの問題発生が考えられます。ただサッシは標準でペアガラス仕様となっているので、多少は断熱性を考慮しているのでしょうが……。 今回、Ｏ池さんはやはり39坪タイプ（本体価１０６・９万円、坪価28・４万円）で検討し、浴室乾燥機のオプションを加えて1459万円（単価・７万円）で発注をしました。 両社ともに商品発表時の坪単価は一番大きなタイプの坪単価で○○万円からと表示しています。 プランを見てわかるように、いずれもトイレ・洗面・浴室・キッチンは1箇所ずつで、坪数による違いは部屋が大きいか、多くなっているかにすぎません。このようにコストの高い水周りはプランの大小に関係なく同様ですから、坪単価はこのようなことになるわけです。 ローコストの商品はメーカーとしてはコストダウンを図るため、規格を限定し、変更しないことを前提に価格を設定していますから、変更すれば普通のシリーズ商品と坪単価が変わらなくなるのは当然のことなのです。 さらに、「坪単価」という価格衣現にはトリックがあります。大手のリミテッド25で検証してみよう。 「坪単価25万円～」と発表され、マスコミも大きく取り上げた商品で、平屋の小屋裏を利用した商品です。 小屋裏2階部分をカタログの平面図では2階がすべて部屋もしくは収納として利用できるように書かれています。しかし屋根勾配が45度とかなりの急勾配なため、このように断面で表現すると高さが急激に低くなることがわかります。カタログに書いてある延床面積は断面の範囲なのです。 ところが、建築基準法で決めている居室の天井高さ2100ミリ。
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