「標準的画地」はどの程度の規模か？「著しく地積が大きい」とはどの程度大きいのか？
2016年1月3日「日曜日」更新の日記
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- どのような土地を戸建分譲業者が購入し、どのような土地を分譲マンション業者が購入するのか？ どのような土地が『開発道路を設けて区画割り分譲する』のか？ このような内容まではどこにも明記されていませんので、国税当局との判断の相違により、広大地として認められないケースがあることに留意しておかなければなりません。 国税庁側より、広大地に該当しない条件として、次のような例示が示されています。 ・すでに開発を了しているマンション・ビル等の敷地用地 ・現に宅地として有効利用されている建築物の敷地(たとえば、幹線道路沿いの店舗、営業所等が連たんしている地域の大規模店舗、ファミリーレストラン等） ・原則として容積率300%以上の地域に所在する土地 ・公共公益的施設用地の負担がほとんど生じないと認められる土地 これらの広大地に該当しない条件を見ると、建物が建っている敷地は広大地に該当しないように考えられますが、必ずしもそうとは限りません。建物が建っていたとしても、その建物が最有効利用されている建物かどうかが重要となります。 これは、不動産鑑定評価の考え方を基としております。一般的な地主さんによる土地の有効活用としてアパートを建築し、家賃収益を得るようなこととは異なり、その土地を売りに出した場合に、一番高く購入する者が、戸建分譲業者なのか分譲マンション業者なのか、それとも店舗・工場経営者なのかということです。 つまり、賃貸アパートや貸店舗・貸工場等が建っていたとしても、その土地を売りに出した場合、戸建分譲業者が一番高く購入するような土地であることを主張できれば、広大地に該当する可能性があります。 広大地に該当することで、最高で65％まで減額できることとなり、大きな節税に繋がります。一方、広大地を主張しても、もし、国税当局に否認された場合の税額負担は非常に大きいものとなります。 以上のように、広大地の計算式は全国統一の簡易的なものですが、広大地適用の判断は、土地の規模・形状・立地等の条件、地域の特性を総合的に勘案するものであり、土地それぞれについて判断、見解が分かれるため、確実に広大地として主張できる土地は多くはありません。 広大地の適用については、個人的な判断にとらわれず、税理士をはじめ、地元の不動産会社、不動産鑑定士等の幅広い意見に耳を傾ける必要もあるでしょう。
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