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「補償内容の検討・見直しはどうやるか」

2016年1月19日「火曜日」更新の日記

2016-01-19の日記のIMAGE
【住宅火災保険の検討・見直し】  「保険証券の見方」のところで、簡易評価による保険金額の算出方法を例示しましたが、「平方メートル当たりの簡易評価」をいくらにするかは、マンションの仕様によって異なりますので、保険会社の人と相談してみてください。  別の確認方法を一つ示してみましょう。あなたのマンションの売買契約書には、消費税額が表示してあるはずですから、これに3分の103(97年4月以降は5分の105)をかけてみてください。その答えが、建物価格(消費税込)です。土地の売買は消費税が非課税とされていますので、マンション価格に表示されている消費税額は、建物部分についての消費税ということになりますので、このようなことがいえるのです。  (例)売買契約額39.652千円(うち消費税687千円)の場合の建物価格は次のように計算されます。     687千円×103/3 =23,587千円(建物価格)     39,652千円-23,587千円=16,065千円(土地価格)  これと同じことをマンションの価格表で全部の住戸について計算し、建物価格の全体額を計算します。そして、全体額を延床面積で割ると「平方メートル当たりの建物価格」が算出できます。  平方メートル当たりの建物価格=建物価格の全体額/延床面積   =3,548,453千円/10,681.18平方メートル=332.2千円/平方メートル  ただし、これにはマンション販売会社の利益も含まれていますから、利益を15%と仮定すると建物評価額は残り85%となります。  したがって、平方メートル当たりの建物評価額は   332.2千円/「平方メートル×85%≒283千円/平方メートル  となります。これが私流の簡易評価額の確認方法です。  考え方にはいろいろあるでしょうし、消費税が導入される前の古い建物では計算できませんので、あくまで参考と考えてください。  次に、「共用部分割合」については、「上塗り基準の基礎を除く」を適用し55%とすればよいでしょう。残りの45%が専有部分ということになります。「上塗り基準」とは、壁はすべて共用部分であり、専有部分側の上塗り部分だけが専有部分であるとするもので、共用部分の範囲を広くするものです。万一の場合、躯体の修復が管理組合でやりやすい方式といえます。  また、「基礎を除く」とは、火事でマンションの基礎まで焼失することはないだろうということで、補償範囲から除くという意味です。  「付保割合」とは、修理代に対する補償の割合のことですから、100%にこしたことはありませんが、鉄筋コンクリート造のマンションでの可燃状況から推定して、60%程度でよいのではないでしょうか。木造のように完全焼失ということはないと思います。  以上により、保険金額が決まりますので、これに保険料率をかけると、支払うべき保険料が算定できます。

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