『投資法人が買い続けたから、不動産が値上がりした』
2016年1月22日「金曜日」更新の日記
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- この時代に、私がいま注目しているのは、リート（REIT＝不動産投資信託）と金利の関係です。なぜなら、今日のような大都市の不動産の価格上昇に一役買っているのは、明らかにリートの存在があるからです。 また、従来、大きな資金が必要だった不動産投資に、数十万円という小規模な資金で参加できるリートは、現実にたくさんの人が参加しており、その先行きについては大きな関心が向けられています。 リートは金利にどのような影響を受けるのでしょうか。 リートは、従来、小口投資に不向きだった不動産を、みごと金融商品として変身させました。 不動産には、必要なときに換金できるという流動性がありません。 リートの登場は二〇〇一年。 東京証券取引所に不動産投資信託証券市場が創られました。この換金・流動性のあるリートによって、人々は相場を見ながら自由に買い、必要ならば換金する新しい不動産市場を持ったのです。 市場が創られたときに上場したのは二法人でしたが、〇二年から〇四年まで毎年四法人、〇五年には一挙に一二法人、そして〇六年には半年ですでに六法人が上場と、現在では東証で三二法人にのぼります。 リートの市場総額は、三兆円を超すとも言われています。 株価に相当する証券単位価格は毎日、新聞に掲載されるまでになりました。 資産の取得、譲渡、ファイナンスなど、投資法人それぞれの不動産運用に関する情報も、随時公表されており、ある程度透明性をもつ不動産投資市場と言えます。 ある意味で、バブル後の地価低迷時代だから可能だった不動産証券化でしたが、一般投資家に人気が出て、さらにリートの売買益を業務純益に計上できるようになって、金融機関が積極的にかかわり、大きな利回りを見込んだ私募不動産ファンドの資金が入ってきました。 資金が入り続けましたから、リートの投資法人は物件を買い続けたわけです。 ところでこのリートの投資法人は、法律の規定によって業務が不動産賃貸に限定されています。開発や分譲などはできず、業務を委託した資産運用会社を通じてひたすら賃貸に集中しなくてはなりません。 土地だけを買うことはできず、すでに収益が見込まれる物件しか買えません。 つまりはいかに好条件の賃貸不動産を保有し、賃料収入を上げられるか、入居率を上げ、空室率を下げられるか、がリートの人気を左右します。 賃貸による収益不動産は、賃貸マンションや賃貸オフィス、あるいはテナントの入る商業ビルです。リートの投資法人は血眼になって、好条件のマンション、オフィス、商業ビルを探します。 しかし優良物件には限りがありますから、未完成で開発中の物件を取得するというようなことまで起きました。 案件を持ち込むデベロッパーにとっては、リートはありがたい存在です。竣工前の段階から買取を確約してくれることもあるわけですから。 日本の賃貸用不動産は七〇兆円、不動産ファンドの不動産所有は一〇兆円といわれます。 賃貸不動産市場に、一〇兆円といわれる膨大なお金が流れ込んだわけですが、それは特に条件のよい、都心の一等地に建つマンションやオフィスビル、商業ビルに向かいました。 これが、大都市都心の地価を上昇させた大きな要因のひとつです。 逆に言えば、大都市の不動産価格は、不動産ファンド、リートによって左右されたし、現在も左右されていると言ってよいわけです。
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