物件の価格は「家賃収益÷期待利回り」
2016年1月27日「水曜日」更新の日記
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- 物件の価格は、家賃収益÷期待利回りです。 たとえば家賃収益が１０００万円あったとして、期待利回りが五％の時の物件価格は、 一〇〇〇万円÷〇・〇五＝二億円となります。このときに家賃を上げられれば物件の価格を保つことができますが、もし上げられないならば、この物件の価格は下落します。 期待利回り一〇％で家賃が同じならば、一〇〇〇万円÷〇・一＝一億円と、半値になります。 持っている不動産の価格を同じにしようとするなら、家賃は二倍にしなくてはなりません。好立地にある、よほど競争力のある物件でも家賃を二倍にすることは難しいでしょう。 しかしこれは、話をわかりやすくするために、五％も金利が上昇する事例を引き合いに出していますから、現実にはプラス二％とかプラス三％くらいで考えてもいいでしょう。 それにしても、過剰といわれるアパートやマンションは、たとえプラス一％やプラス二％でも、家賃の値上げは難しいのではないでしょうか。 一％金利が上がったときでいえば、物件価格は一億七千万まで下落し、二億円の価値があったときよりも三〇〇〇万円のマイナスです。同じ二億円の価値を保つには、一〇〇〇万円の家賃収益を一二〇〇万にしなくてはなりません。年間二〇〇万円の家賃の増額ができる物件であることが必要になります。 たった一％の金利上昇で、年率にして二〇％の増額です。競争の激しい中で、これができる物件かどうか。 まして条件の悪いところに立地するアパートやマンションといった居住系の収益不動産は、金利上昇傾向にあるこれから、経営がたいへんな時代を迎えると断言してよいと思います。 実は全国レベルで見れば、オフィス系にしても商業用不動産でも、状況はそれほど変わりません。 金利上昇時代に、不動産の価格は下がっていく。 これが現実というほかはありません。だから自信のない不動産は、早く売却したほうがいいと申し上げたいと思います。 金利が上がれば不動産は値下がりする ↓ 持ち家＝住宅ローン返済できる価格→物件価格 賃貸＝金利上昇→家賃上昇に対応できない価格下落 ↓ リートと金利 ↓ 現在より金利3%上昇 ↓ ファンド系リートは総崩れ ↓ 現在より金利が5%上昇 ↓ 不動産は10%下落する
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