『土地の所有には、価値がない時代に』
2016年1月28日「木曜日」更新の日記
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- 盛んな不動産ファンドやリートに触発されて、あるいは景気も回復したし、地価が下げ止まったといった風潮に乗って、不動産への関心が再び強くなってきました。 不動産はほかの商品と比べて高額です。銀行が貸してくれないと買うことができません。 不動産が急激に落ちていったときに、銀行は不動産投資に極めて慎重で、融資はしませんでした。あの時代に、東京など大都市の一等地を買いあさったのは外資でした。 彼らは一五％以上もの利回りを獲得していましたが、やがて徐々に銀行が不動産ファンドなどに融資を行なうようになり、利回りは年ごとに下げていきました。 利回りが下がるということは、不動産の値段が上がるということです。 銀行が貸すから値段が上がり、上がるから、銀行は安心して貸します。銀行が融資をする限りは、不動産が上昇基調にあるのです。 サラリーマンの懐具合も、企業の業績がよくなることで給料が上がり、温かくなっています。 これまで不況だ、デフレだと、不動産を買うことを我慢していた人が、ようやく腰を上げ始めたといってよいでしょう。不動産業界にあるものとしてうれしい話ではありますが、こういう時期だからこそ、あえて注意もしておかなくてはならないと思います。 人間は忘れる動物ですが、一五年前に不動産バブルを経験して、毎日下げ続ける地価を一五年間も見てきたことは、忘れてはならないことです。二度と再び土地神話などは起きるはずもありませんし、利用価値のない土地が売買されることもありません。 「公示地価」の魔術にも、注意したほうがいいでしょう。 これが「更地の価格」であることは前に触れましたが、収益還元で評価する現在は、単なる地面には何の価値もありません。その場所にどのような建物が建って、どれだけの収益を生むか、生むことができるのか、ということが重要です。
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