竣工図面および現地調査
2016年3月18日「金曜日」更新の日記
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- ＰＣＢは主にコンデンサ等の電気機器に使用されてきましたが、1972年に有害性が認識されました。機器の吏新、住替え等の際におけるＰＣＢの処置については、効率的な廃が方法が確立されていないため所付者が保管することとされています。訓査は竣工図面および現地調査等を活川して行われます。【環境調査レポートと鑑定評価】これまでの日本では、環境調査も含めたデュー・デリジェンス自体が普及しておらず、社会全体の環境意識もそれほどは高くなかったため、鑑定評価においても厳密に環境汚染を価格に反映せず考慮外とすることが多くありました。しかし今後の鑑定評価において、より厳格な環境リスクの反映が要請されることは想像に難くありません。環境汚染のある不動産の評価に係る基本的な構成要素は、①汚染がないものとした場合の価値②汚染物質の除去・浄化費用（方法・期間）③汚染による心理的嫌悪感④汚染による利用の阻害分の四つが挙げられます。これらの要素を数値化し、鑑定評価上の各手法に当てはめて評価額を導きます。数値化に当たって、②は汚染規模・処理方法・処理期間により大きく差異を生じるため、鑑定評価の主体は環境調査レポートによる専門家（環境コンサルタント等）の判断を仰ぐ形となります。③・④については嫌悪施設に近い不動産の評価等と同じく不動産鑑定士の分析すべき事項と考えられますが、現在の状況から鑑み、データの不足により定量的な把握自体が困難であり経験則に基づく数値を準用せざるを得ないものと思われます。今後、汚染不動産評価に関しては、汚染不動産の調査・浄化並びにその評価という、エンジニア・鑑定士両面の経験を豊富にし、データに裏打ちされた定量的な分析を行っていくことが求められてくると言えるでしょう。
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