建物の寿命はどのくらい
2016年3月30日「水曜日」更新の日記
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- 皆さんは、建物の寿命は実際どのくらいなのか、知っていますか？ 国交省が公表してきた資料によれば、木造住宅の寿命は27年ないしは30年、マンション（ＲＣ＝鉄筋コンクリート造り）は37年です。ところが、こうした数字は過去に取り壊された建物の築年数であったり、新築数を取り壊し数で除した数字であったりして、実態を反映した正確な数字ではありません。 例えば、「寿命27年」の根拠は、実は「取り壊した住宅の平均築年数」です。税務署が作成する「固定資産税台帳」から、取り壊された建物の築年数を調べたものです。すなわち、現実には築40～50年経過しても十分に使用できる建物が多く、27年が建物の寿命を表しているとは全く言えません。 次に「寿命30年」の根拠を調べると、これは「ストック（現存する住宅数）数をフロー数（新築数）で割った数字」です。「サイクル年数」という概念を使い、便宜的に求めたものです。したがってこれも木造住宅の寿命を正確に表しているわけではありません。 「マンション寿命37年」の根拠も「建て替えをしたマンションの平均築年数」です。もちろん、築年数が37年を過ぎたマンションはたくさん存在します。マンション寿命37年も正確な寿命とは言えません。 では、本当の住宅の寿命はどのくらいなのでしょうか。 これについては多くの研究があります。早稲田大学のＫ教授らが行った「建物の平均寿命推計」の最新調査（2011年）では、人間の平均寿命を推計するのと同様の手法を採用しており、それによると木造住宅の平均寿命は64年です。 また、中古マンション（ＲＣ）の寿命には諸説あります。１２０～１５０年（大蔵省主税局／固定資産の耐用年数の算定方式1951）。実際には配管の種類や箇所にも大きく左右されるのですが、思いのほか長持ちするイメージです。しかし、寿命はもっと延びるでしょう。適切な点検や修繕を行う慣習がなかった状況でこの寿命なのですから、所有者が意識するだけで格段に延びるはずです。また建物の寿命を延ばす技術も進歩しています。 築80年のＲＣ建物をリノベーションした実例があります。まず、建物のコンクリートは強度に問題がないことをコア抜き試験によって確認します。もちろん劣化している箇所はありますから、一部は鉄筋を張り替え、新しいコンクリートを注入するなどして補修、表面には1.5センチ程度のポリマーセメントモルタルを塗布することによって、寿命は60年程度、築１４０年まで延びると認定されました。 コンクリートは当初「アルカリ性」です。これが空気中のＣＯ2を吸収して年に0.5ミリずつ中性化します。鉄筋のかぶり厚（コンクリートの厚み）は３センチ。つまり60年でコンクリートの中性化か、鉄筋にまで到達する計算です。コンクリートは中性化しても強度が弱まることはなく、空気や水が浸透しやすくなることによって劣化します。これが鉄筋にまで到達すると、錆が生じて鉄筋は膨張、コンクリートを徐々に押し出していきます。このとき、施工を施せば、鉄筋は保護され、十分に利用可能になります。
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