キャップレートの決定方法
2016年4月7日「木曜日」更新の日記
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- リスクプレミアムを積算してキャップレートを求める方法が多いと思います。とある会社では，積算方式は決して採用しません。用途別・類型別に分母が異なりますと，積算するリスクプレミアムの割合が違ってきますので，矛盾が生じてくるからです。たとえば，5％に対する3％と、7％に対する3％は，これからも,積算するリスクプレミアムを3％と絶対数値にすることが，いかに意味のないことになります。そこで某企業では，次のようなフェーズでキャップレートを決定しています。この方法はそれほど時間を必要とせず，ビルの立地・用途・築年数・保全状況・テナント・賃貸条件等をみればわかります。最初にはまず，対象不動産(賃貸ビル)のポイントになる要因をあげてチェックします。単一のテナントか，あるいは複合ビルか。テナントの種類（物販店・飲食店・ソーシャル・住居・医院・デザイナー・専門家（税理士・弁護士等。技術系，等））はどうか。居住用のみか建物の築年数、建物の保全状況（修繕・改装の程度）、交通の利便性（駅距離）、新・旧耐震ビル、土壌汚染の可能性（履歴・現調）、立地（周囲の環境に適合しているか）、賃貸条件（周辺地域の賃料水準との比較）、空室率、所有形態（単独所有，共有，区分所有のいずれか）となります。対象不動産が立地する地域の用途に関する経済的レベル，すなわちオフィス立地・店舗立地・飲食店立地等としてのレベルを調査・分析する。たとえば，オフィスとしてのステータスはあるのか，あるいは地域人口に対して店舗・飲食店数は過剰か否か等です。当該地域にある対象不動産と同類型・同用途の最高の物件を見て，その利回りを想定します。逆に，最低の物件を見て，その利回りを想定もします。なお，よく誤解しやすいのですが，最高の利回りとは利回りが低いことであり，最低の利回りとは利回りが高いことです。次は、前行ったチェックの最高の利回りを標準的なものとします。
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