【敷地のみの売却では認められないケースも】
2016年6月14日「火曜日」更新の日記
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- （１）「特例」の適用は家屋と敷地のセットが原則「3,000万円控除の特例」は家屋を中心に考えているため，原則としては敷地のみの譲渡の場合は特例適用はなく，家屋と共に敷地を譲渡した場合についてのみ敷地を含めて「3,000万円控除の特例」が適用されることになっています。通常の場合には，家屋と敷地はセットとして売却されるものですから，問題はありませんが，たとえば家屋が老朽化して価値がなくなっているため，売却にあたっては取り壊しが条件になっているケ－スも多く見受けられます。このような場合を考慮して，次の条件に該当する場合には，敷地だけの譲渡であっても特例の対象とすることとしています。家屋が取り壊された日から１年以内に売買契約が締結され，かつその売買契約がその取り壊し家屋に居住しなくなった日から３年目の12月31日までに行われていること。・家屋が取り壊された後の敷地を売却までの間に他に貸し付けていないこと。なお，火災等の災害により家屋が滅失してしまった敷地については，たとえ敷地だけの譲渡であっても，家屋の譲渡の場合と同様に取り扱われます。 ●一部売却は，「居住用財産の譲渡」とはいえない 「3,000万円控除の特例」は家屋を中心として考えられているものですから，庭の一部を売却したような場合には，特例対象とはなりません。また家屋の一部分を取り壊し，その部分に係る敷地を売却したような場合も，残存部分を修理して，その残存部分に居住し続ける限りは，その残存部分は機能的に独立した家屋と判定されますので，居住用財産の譲渡には該当せず，特例の対象とはなりません。なお，居住用財産の持分を売却したような場合も，売却後に居住し続けるか否かを問わず，特例の適用は受けられないこととされています。 ●3,000万円は全員の合計額 「3,000万円控除の特例」は家屋を中心に考えておりますので，家屋と敷地の所有者が異なる場合には，家屋と敷地が同時に売却されたとしても，敷地の所有者について の売却益は特例の対象とはならないこととされています。しかし，一般的に不動産を売却した場合に利益が生ずるのは土地の売却であり，建物の売却については，ほとんど利益は生じないため，救済措置として次の条件に該当する場合には，控除額3,000万円をまず建物の売却益に充当し，残額を土地の売却益から控除するという，土地と建物の双方の所有者を通じて，合計3,000万円の控除が認められております。 ・家屋と敷地が同時に譲渡されていること。 ・家屋と敷地の所有者が親族関係にあり，かつ生計を一にしていること。 ・敷地の所有者は家屋の所有者とともにその家屋に居住し ●共有であれば6,000万円の控除も 夫と妻が家屋と敷地をそれぞれ２分の１ずつ所有している等，居住用財産を共有名義としている場合には，夫と妻各々について「3,000万円控除の特例」が受けられます。したがって，所有者が１人であれば，控除額が3,000万円であるのに対し，夫婦共有の場合には特別控除額が6,000万円となるわけです。なお，敷地のみ夫婦共有で，建物は夫もしくは妻の単独所有である場合には，前記［４］の「家屋と敷地の所有者が異なる場合」に該当し，27頁の例と同様，夫と妻あわせて控除額が3，000万円となります。また，共有者のうちその家屋に居住していない者がいる場合には，当然ながら，その居住していない者については特例適用はありません。婚姻期間20年以上の配偶者に対しては，相続税評価額2,000万円までの居住用不動産の贈与に関して，贈与税が非課税とされていますが，この贈与税の特例を利用して，居住用不動産を贈与する場合には，建物だけもしくは敷地だけといった贈与はせず，建物および土地の各々について持分贈与を行えば，将来売却することとなった場合に有利となります。 ●税金は3,000万円控除後を基礎に 居住用財産を売却した場合には，その居住用財産の所有期問に関係なく，譲渡所得から3,000万円を控除することができます。したがって，居住用財産の売却については，3,000万円を超える売却益がある場合においてのみ，その残額について譲渡税が課税されるわけですが，3,000万円控除後の残額に対する税額計算は10頁または12頁の「一般的な税額計算」における所有期間の長・短の区別のほかに「軽減税率の特例」規定が設けられています。 ●10年を境に税金に格差一軽減税率 （イ）10年以下の場合は3,000万円の控除だけ所有期間10年以下の居住用財産を売却した場合には，「一般的な税額計算」に従って計算されます。 （口）10年超ではさらに「軽減税率」の適用あり、所有期間が10年を超える居住用財産を売却した場合には，一般税率ではなく軽減税率（居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例）が適用されます。この軽減税率は，譲渡所得（売却益）から3,000万円を控除した残額が6,000万円以下である場合には14％（所得税10％，住民税4％），6,000万円を超える場合には，その超える部分について20％（所得税15％，住民税５％）とされ，他の土地・建物等の譲渡に係る譲渡所得とは分離して課税が行われます。これを算式で示すと次のとおりとなります。 （軽減税率の算式）（所得税および住民税の合計）・課税長期譲渡所得金額（3､000万円控除後）が6,000万円以下の場合課税長期譲渡所得金額 × 14％ ・課税長期譲渡所得金額（3,000万円控除後）が6､000万円超の場合 (課税長期譲渡所得金額－6,000万円) × 20％ 十 840万円 この軽減税率の対象となる居住用財産の譲渡は，所有期間10年超のものとされていますが，例えば15年前に土地・建物を購入したけれど，建物を10年以内に建て替えたような場合には対 象となりません。土地・建物とも所有期間が10年超であることが必要ですので注意して下さい。
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