リノベーション後のマンションの資産としての効用
2017年2月14日「火曜日」更新の日記
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- 効果的なリノベーションの方法についてお話してきましたが、要はリノベーションによってどれだけ「自分らしさ」を体現した生活が送れるかが、中古マンションを買うひとつのテーマと言えるのかもしれません。 今までの中古マンションの購入は「新築マンションを買えない」からでした。これからの中古マンションは「新築マンションのお仕着せの部屋では自分らしさが体現できない」という、もっと積極的な意味で購入される対象となってくることでしょう。 新築マンションの効用は、顧客の理想やライフスタイルを理解して体現するものではなく、いわば、世間一般の最大公約数的な生活をデベロッパー側が勝手に解釈して、提示しているものにすぎなかったのです。 それでも、住宅という社会ストックが圧倒的に不足をしている時代は、デベロッパーの多くは、新築マンションを供給することで、社会のニーズを十分に満たすことに貢献をしてきたと言えます。 しかし、住宅の多くがコモディティ化する。また買い手である顧客が、マンションを資産性で判断するのではなく、効用価値として判断するというパラダイムシフトが現実となってくる今後においては、「中古マンションの購入十自分にあったリノベーション」を志向する考え方が世の中の主流となってくるものと思われます。 最近のこうした流れについては、次第にデベロッパーの中でも認識され始めているように思われます。それは、最近のマンションの販売動向を見るとよくわかります。 つまり、よく売れているマンションが都心の高級マンションだけになっていることです。今まで販売の主流だった郊外型ファミリーマンションは、今では驚くほど供給量が絞り込まれています。顧客がいないからです。 コモディティは中古マンションで十分にストックがあるために、いまさら供給しても買う人がいない。都心にわずかに残された土地、しかも地震や津波などの自然災害が少ない高台の高級立地で、ブランドマンションを売る。新築分譲マンションのマーケットは次第にこのカテゴリーに集約化されていくものと、私は考えています。 なぜなら、効用価値だけでマンションを考えるならば、不必要に経費を背負わされた新築マンションを買う動機は買い手側には全くないわけで、これらの層は効用価値の高いと思われる好立地の中古マンションへと需要がシフトする。一方で富裕層は、都心の高級住宅地のヴィンテージマンションを買う。この建物には資産性もあり、なおかつ彼らにとって絶対に必要なステータスを確保できる。そうした意味で都心高級物と言われるヴィンテージマンションは、今後も供給され続けるものと判断されるからです。 また、世の中の人口構成が変わる。お年寄りが増えて、働き手が減る。子供はもっと減る。こうした時代においては、既存の社会インフラにもアンバランスが生じます。 今や日本中にもはやいらなくなった学校校舎が廃校となって放置されています。最近ではこれらの既存インフラをシニアホームなどのお年寄り向けの施設にコンパーションしていく動きが見られるようになりました。 今後は、住宅として活用するほうがよいと思われるオフィスビルがマンションに、ホテルが老人ホームに、などといった用途変更が柔軟に行われる時代になってくるでしょう。 そうした中で、マンションも、効用価値で選び、コモディティとして消費する時代になるでしょう。その結果として、住宅地価格は一部のブランド立地を除いては、全国的にはさらに下落することが予想されます。 しかし、マンションを効用価値で見る限り、今後これらのマンションを買う人は自分が買った価格自体をあまり気にしなくなると思います。なぜなら、下がる住宅地価格も、いずれは効用価値で判断された地価に収斂していくからです。価値がゼロになることがないのも土地が自動車などの工業製品と根本的に異なる部分です。 もっとシンプルでわかりやすい価値観の時代がすぐそこまでやってきています。次章ではそんな時代に向けての新しいライフスタイルを考えていくことにしましょう。
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