借地借家法二八条における正当事由の判断基準の明確化
2017年4月23日「日曜日」更新の日記
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- 同条の定める具体的判断基準について。旧借家法は、家主が期間の定めるのである借家契約について更新を拒絶しようとする場合、または期間の定めのない借家契約について解約の申入れをする場合には、正当事由が必要であると定めていました。借地借家法も、家主の更新拒絶・解約申入れについて正当事由が必要であるとする点では旧法と同様ですが、同法二八条は正当事由の有無の判断基準の明確化に努め、五つの具体的基準を明示しました。その具体的判断基準は次のとおりです。 ①賃貸人および賃借人が建物の使用を必要とする事情。同条の規定の仕方からも、また実際上も、この「賃貸人が建物の使用を必要とする事情」の程度と「賃借人が建物の使用を必要とする事情」の程度が、正当事由の有無を判断するための基本となる基準です。 ②賃貸借に関する従前の経過。権利金や更新料の授受があったか否か、借家人に家賃不払い等の債務不履行があったか否か、などの事情が考慮の対象になります。家賃の額が適正といえるかどうかも無関係とはいえません。 ③建物の利用状況。借家人が契約に定められた目的に従って建物を使用しているか否か、借家人がどのくらいの頻度で建物を利用しているか、などの事情が考慮されます。 ④建物の現況。建物がどの程度老朽化しているか、補修をするためにどのくらいの費用がかかるか、などの事情が考慮されます。 ⑤家主の立退料等の提供。この判断基準については、項を改めて述べます。なお、借地借家法施行前に締結された借家契約の更新拒絶・解約の申入れについては、旧借家法一条の二が適用され借地借家法二八条の規定は適用されませんので（附則一二条）、注意が必要です。
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