正当事由の有無についての裁判例
2017年4月25日「火曜日」更新の日記
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- いずれも旧借家法が適用される賃貸借契約に関する事案ですが、借地借家法における正当事由の有無を判断する際の参考になります。前の三つが正当事由の具備を否定した裁判例、後の二つが正当事由の具備を肯定した裁判例です。①都心部における宅地の有効利用（再開発）を目的とする借家契約の解約の申入れについて正当事由が認められなかった事例（東京地判昭和六二・六・一六判時二一六九号一〇一頁）不動産業者である原告（前所有者から周辺一帯の土地建物を取得して建物居住者に明渡しを求めてきた）が、主位的に借家契約の解約申入れに正当事由があることを主張するとともに、予備的に立退料八〇〇〇万円の支払いによる正当事由の具備を主張して、建物（ビル）の一部を借りてラーメン店を経営している被告に対して明渡しを求めましたが、同判決は、不動産会社である原告が本件建物の「明渡しを求める理由ないし必要は、本件建物を自ら使用することでもなければ、本件ピルが老朽化したために建て替えることでもなく、もっぱら都心部における宅地の有効利用という見地からの再開発をするためであるということができ」、この「再開発目的は、本件賃貸借の解約申入れの正当事由には到底なりえないものと解するのが相当であり、したがって、原告が被告に対し代替店舗（移転先）を紹介し、かつ、相当額の立退料の支払を提示したとしても、これによって本件賃貸借の解約申入れの正当事由が補強され、正当事由が具備されるに至るものと認めることはできない」と判示しました。②あらかじめ転貸を包括的に承諾した商業ビルの賃貸借の更新拒絶について、転借人らのビルの保安管理が不十分であったことを理由とする正当事由の主張が認められなかった事例（東京地判平成四・九・一四判時一四七四号一〇一頁）原告が東京都内に所有する商業ビルを、不動産賃貸業等を営む被告に対し、被告が建物の全部または一部を他に転貸することをあらかじめ承諾し、建物の保安管理は被告の費用と責任で行うという約束で一括賃貸した場合に、転借人の店舗の一部で火災、ガス漏れ事故等が発生したり、転借人が原告の許諾を得ないで無断工事をするなどピルの保安管理が不十分であったとしても、客観的かつ全体的に見る限り、保安管理が特に劣悪であるとか原告との信頼関係を害するとまではいえず、賃貸借の更新拒絶について正当事由が存在するとは言えないと判示しました。③賃貸建物が相当程度老朽化していても、老朽化させた一因として家主の管理運営上の問題があるときは、老朽化による建て替えの必要性は更新拒絶の正当事由とは認められないとした事例（東京地判平成四・九・二五判夕八二五号二五八頁）賃貸目的で建物を所有していた原告が、洋菓子の製造販売を業として建物を賃借してきた被告に対し、数度の契約更新後、建物の老朽化による建て替えの必要性を正当事由とする更新拒絶を通告し、期間満了後に建物の明渡しを求めた事案において、同判決は、①建物が建築後二〇年以上経過していてそれなりの老朽化は認められるが、賃貸人が賃貸目的の建物としての管理を恒常的に行ってこなかったことが老朽化の一因と認められる場合、老朽化を理由とする建て替えは正当事由にあたらない、②正当事由を補完する立退料の額が五〇〇万円では借家人の移転に伴う補償として十分でない、③法定更新の場合でも、前契約で約定更新料の支払いを合意しているときは更新料の支払義務がないとはいえず、その不払いは信義則違反として契約解除が認められる場合があるが、約定更新料の額が慣行を著しく超えた一〇ヵ月分にも及ぶのは適正な更新料とはいえず、かかる更新料の不払いは信義則違反にはあたらない、として原告の請求を棄却しました。
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