借地非訟手続とは
2017年5月4日「木曜日」更新の日記
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- 裁判所は借地関係の紛争の解決のため、後見的立場でその紛争に介入し、将来に向かって妥当な法律関係を形成するための裁判をなすことができます。この裁判制度のことを借地非訟手続といいます。通常の裁判は、当事者間に生じた権利義務の存否の争いを判定するもので、訴訟といわれていますが、裁判所のこのような手続は訴訟と区別して非訟と呼ばれています。借地非訟手続では、訴訟のように公開の法廷で厳格な形式で手続を運ばずに、裁判官以外の不動産鑑定士、弁護士、有識者等もメンバーとなる鑑定委員会を設置し、原則としてその意見を聴いた上で裁判を進めることになっています。鑑定委貝会を設置するのは、借地非訟事件の裁判を適正、公平に行うためには、法律知識だけでなく、借地の合理的な利用に関する社会、経済的な総合的な知識が必要だからです。借地借家法で定められた借地非訟手続の裁判によって解決されるケースは、次のとおりです。(１)借地条件の変更(２)借地上の建物の増改築の許可（地主の承諾に代わる）(３)借地上の建物の譲渡に伴う借地権の譲渡又は転貸の許可（地主の承諾に代わる）(４)借地上の建物の競売、公売に伴う借地権の譲渡の許可（地主の承諾に代わる）(５)借地契約の更新後の建物再築の許可（地主の承諾に代わる）裁判所は(１)ないし(５)のケースの申立てを相当と認めるときは許可を与えますが、その際、賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、申立ての必要性、その他一切の事情を考慮します。又、許可と同時に、地主が被る不利益と借地人の得る利益との衡平を図るために地主の承諾料に相当するものとして、一定額の金貝の支払いや賃料の増額等の借地条件の変更を申立人（借地人）に命じることが多くなっています。もちろん、定型的に定まったわけではありませんが、東京地方裁判所において、これまで数多くの借地非訟の裁判例が積み重ねられていて、借地人に支払いを命ずる金員の額について一応の基準として、次のようなことがいわれています。(イ)借地条件変更の場合、更地価額の一〇％(ロ)増改築の許可の場合、更地価額の３％(ハ)借地権の譲渡、転貸の許可の場合、借地権価額の一〇％なお、(１)から(４)のケースは改正法と旧借地法の規定とほぼ同一内容ですが、(５)のケースは今回の改正によって新設されました。このケースは、今回の改正によって借地契約の更新後の建物の再築について制限が設けられたことに伴うものです。この借地非訟手続については、改正法施行前に設定された既存の借地権についても改正法が適用されます。ただし、既存の借地権については、(５)のケースは適用されません。
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