正当事由とは（改正法の内容）
2017年5月26日「金曜日」更新の日記
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- 改正法は、正当事由について「建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の貨貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申し出をした場合におけるその申出を考慮する」と定めています（借地借家法２８条）。以下で具体的に説明します。(１)家主及び借家人が建物の使用を必要とする事情/家主が建物の返還を受けて、その建物の使用を必要とする事情があるのか、建物を使用している借家人にとって他に転居先を確保できる可能性があるのかなどの事情が検討されることになります。家主が借家人に転居先の提供を申し出れば、これも当然考慮されます。これが正当事由の判断にとって、最も基本的な事情です。(２)建物賃貸借に関する従前の経過/賃貸借契約成立の際の事情や契約違反行為がなかったか等の契約履行の事情等が検討されます。例えば、家主が好意で貸したのか、純然たる経済行為で貸したのか、権利金や更新料の授受の有無とその額、賃料額の相当性、賃料の延滞、用法違反等借家人の契約違反行為の存否などが検討されます。(３)建物の利用状況/借家人が建物をどのように利用しているかが検討されます。借家人がどの程度建物を利用しているか、その利用頻度や契約目的に従って建物を使用しているかなどの事情が検討されます。(４)建物の現況/建物の老朽化がどの程度進んでいるか、修理・補修のためにどの程度の期間・費用を要するかなどの事情が検討されます。(５)家主の借家人に対する財産上の給付の提供の申出/家主が建物の返還と引換えに借家人に対して金銭又は代替の建物の提出を申し出しているか否かが検討されます。これは近時重要性を増しているので、後で詳述します。なお、以上の諸事情を基に正当事由が判断されるわけですが、正当事由の有無の判断時期は、家主の解約申入れ又は更新拒絶の通知時点であるとされています。ただし、判例は家主が訴訟を提起して解約申入れ又は更新拒絶に正当事由のあることを主張して、借家人に建物の明渡しを求めたときには、その訴訟が継続している間は、解約申入れ又は更新拒絶の通知が継続しているとの立場をとっています。この立場からは、解約申入れ又は更新拒絶の通知時から口頭弁論終結時までのいつの時点でもよいから、正当事由が具備されれば、正当事由の存在が肯定され、その後にその判断の基礎となった事情が変化して正当事由が消滅しても、解約申入れ又は更新拒絶の効力は消滅しないことになります。
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