敷地の有効利用計画が正当事由となるか
2017年5月27日「土曜日」更新の日記
-
- 近年の都市化の進行により、建物を貸した当時と較べて周囲の環境が変化し、現在の建物がその敷地の利用形態としてふさわしくないと思われる場合が少なくありません。平屋建物を貸した当時は周囲も平屋建物が多かったものの、現在は周辺すべてマンションに建て替えられたという例もよく見受けられます。このような状況の下で、地主としては平屋建物をマンションに建て替えるなど有効利用し、より高い賃料で賃貸したいと考えるのは無理からぬことです。更に、平屋の借家が賃貸マンションに建て替えられるなど有効利用することは、居住用住宅が増加し、都市再開発の点からも好ましいといえます。では、家主が借家の敷地を有効利用する計画を持っていることにより、借家契約の更新拒絶又は解約申入れの際に必要とされる正当事由がありと認められることになるでしょうか。今回の借家法の改正が都市再開発政策の一環として行われたものであれば、敷地の有効利用計画があることが正当事由の重要な要素となると認められてもよさそうです。しかし、既に説明したように、今回の改正目的を都市再開発政策の一環としてとらえることは否定されていますし、改正法案検討の一時期、正当事由の判断事由の例示としてあげられていた「建物の存する地域の状況」（商業地域か居住地域かなどの用途地城、容積率がどうなっているか等）も改正法では削除されています。つまり、改正法は、現在の借家が平屋などで敷地が有効利用されていない場合に家主がマンション等に建て替えるなどの有効利用計画を有していても、それだけで正当事由があるとは認められませんし、また正当事由の判断の重要な要素とも認めていないのです。したがって、平屋の建物及びその敷地を地上げ業者が買い取り、契約更新の際、マンションに建て替えるから借家契約の更新拒絶の正当事由があると主張して借家人に対して明渡しを求めても、それは認められません。ただし、敷地をより有効利用することが可能であるにもかかわらず、建物が平屋で有効利用していない場合で、この利用状況の結果、家主が本来よりも安い家賃しか受け取れないときや、マンションなどに建て替えて有効利用することが、家主の老後の安定した生活のために必要不可欠なときなどは、正当事由の判断としては家主側にプラス要素として参酌されると思われます。立退料の提供が正当事由となるか改正法は、前述のとおり、家主が金銭や代替建物などの財産上の給付の提供を申し出た場合には、これを正当事由判断の一事情になると定めました。改正前の実務においても、家主側に１００％の正当事由が肯定されるのは困難である場合でも、家主が金銭（立退料、移転料、明渡し料等の名目で呼ばれる）の支払いや代替建物の提供を申し出るとこれを考慮に入れて正当事由が補完されたとして、建物の明渡しを認めるという慣行が行われてきました。借家関係が終了すれば、借家人は居住や営業の場所を失うという不利益を被ります。一方、家主は建物の返還を受け、これを有効利用することによって大きな利益を得ることになります。したがって、借家関係を終了する際、家主から借家人に対し、ある程度の金銭の支払いがなされるのが、双方の経済的バランスをとる上で必要なことと思われていたからです。改正法はこのような改正前の状況を踏まえて、立退料の支払いなど財産上の給付提供の申出を正当事由肯定のための補完事由として明文で認めたのです。これにより、改正前の慣行が手続的にもやりやすくなると思われます。では、正当事由が肯定される場合には、どのくらいの額の立退料の提供を申し出ればよいのでしょうか。借家契約の態様や家主が建物の明渡しを求める事情は種々様々ですから、ケース・バイ・ケースという他はありませんが、立退料の額を決定する上で、注意すべき事項として次のことがあげられます。①正当事由の主たる判断事情は、家主の建物使用の必要性と借家人の建物使用の必要性の比較であり、立退料の提供はその補完的役割を果たすにすぎません。したがって、家主にその主たる事情たる建物使用の必要性がない場合には、立退料の支払いの申し出をしても正当事由は肯定されません。②家主に建物使用の必要性が高ければ立退料の額は低くなり、家主にその必要性が低ければ立退料の額は高くなることとなります。また、借家人に建物使用の必要性が高ければ立退料の額は高くなり、借家人にその必要性が低ければ立退料の額は低くなることとなります。③建物の利用形態により立退料額が異なります。建物の利用形態が営業の場合は、居住用の場合よりも立退料は高くなる傾向にあります。④建物の利用が長期間予定されている場合は、学生・独身者の居住用など短期間予定されている場合に比べ、立退料は高くなる要素となります。
希望の貝塚の中古戸建て物件があれば不動産ポータルサイトがお探しします。
家具家電付物件の家具や家電は最後に返却するのできれいに使いましょう。
平坦な立地なら坂が少ないのでお買い物に行くのが楽になります。
家賃保証付きの物件は、賃料が払えないと退去になる場合があります。
住宅性能保証付であれば、10年間物件に不具合があっても無料で修繕してもらえます。
近くにあると便利な公園近くの物件を購入しましょう。
まとめて多くの物を収納する事ができるのがウォークインクローゼットの魅力です。
貝塚エリアで憧れのマイホームを建てましょう！お洋服やカバン等が多い方はウォークインクローゼットがおすすめです。
万が一ノロウイルスにかかったとしても、温水洗浄便座のトイレであれば手軽で便利です。
できる場所を事前にきちんと把握してから工事を始めることがDIY可物件には必要です。
どの世代の方も利用する歯医者が自宅近くにあると便利です。
戸建て物件のお庭であれば子供の誕生記念樹なども育てることもできます。
物件探しは不動産サイトで！生活環境の整っている新宿区で素敵な部屋を探そう！
初めは、新宿のおすすめスポットについてお話します。
最初に新宿の施設面をご紹介致します。
近くの高田馬場第二児童館なら、他の子供たちとも仲良くなれます。
賃貸近くにあると便利な観たい映画をいつでも借りることができるルミネエスト新宿店がエリア内にあります。
他の施設に関しても便利な施設が多く、エリア内にあるフロントタワー歯科なら、いつ歯が痛くなっても大丈夫ですね。
そのほかにも、エリア内の代名詞といえるような施設といえば、ペンタックスフォーラムでしょう。物件探しをするときには、色々な角度からの情報を見て選ぶ必要があります。おすすめの条件も確認しませんか？
カスタマイズ可の物件は間取りが決っていないので自由に部屋づくりができます。
これがあれば賃貸で快適に過ごすことができますし、緑豊かな住宅地だと、四季の変化に合わせて地域の景色も変ってきます。
どの世代の方も静かな環境の物件は、快適な毎日を過ごしたい方におすすめです。
また、窓を開けるとパノラマビューを楽しむことができる、眺望良好の物件はオススメ！
充実した日々は新宿の賃貸でゲットできます。
