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2018年10月23日「火曜日」更新の日記

表面利回り(単純利回り)と実質利回りの2つがありますが、最近の売買物件の資料には、表面利回りが記載されていることが多くなっています。表面利回りとは、物件の売買価格に対して、家賃収入がどのくらいの割合かを示す数字で投資の効率性を考えるうえでの目安になります。最初のうちはなかなか慣れないかも知れません。でもほかの投資手段との比較にもなる数字ですのでしっかり見ておいてください。いまのマーケットだと、東京近郊の一般的な物件は9％前後、東京の城南、城西地区など人気のある場所だと6％前後くらいの物件が多いようです。なお表面利回りに対して、実質利回りとは、物件取得コスト(物件価格プラス取得費用)と年間の純収入(家賃収入マイナス管理料など)を参考に算出します。注意したいのは、物件資料に記されている利回りを鵜呑みにすることは危険だということ。現在空いているのに、満室になったときの家賃収入をベースに利回りを計算していることもあるからです。また、利回りはあくまで物件を選別する際のひとつの判断基準にしかすぎません。これだけの情報に頼って投資をするのはあまりに危険です。物件によって固定資産税が高かったり、経費がかかったり、築年数によっても異なってきます。これらの数字は多くの物件資料にふるいをかけて選別するときの基準とし、最終的に投資するか否かの判断はキャッシュフローを見て判断すべきでしょう。