現在の価格
2015年1月11日「日曜日」更新の日記
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- ３年後に大規模修繕でいくらかかるかなんて、トラックレコードもない通常の５億円以下の大家さんが投資する物件では、予測不可能です。そもそも、DCF法は直接還元法が単年度の純収益が未来永劫一定であることを前提としていて現実的ではない点を、実際の純収益で毎期見ていくことでより正確なものとするために改良されたものですから、各期のキャッシュフローをきちんと予測していく必要があります。でも、本当に将来のキャッシュフローなんて、何年も先まで読みきれますか？ポンドは、作文なのでしょ。また、実際にDCF法に適用するイールドはどうやって計算するの？しかも、割引率が時間とともに変化しないなんて、時間的割引率しか考慮してない？現在の価格がわからないからDCF法を使って計算しているのに、将来売却するときの売却見込み額なんて予測できるのでしょうか？現在の価格を決めるために将来の売却見込み額を決めなければならず、その将来の売却見込み額は何をベースに決定するのでしょうか？なわけで、精緻な手法のような形をしながら、DCF法の実態は、精緻でもなんでもない、恣意的な要素の入り込む余地の大いにある手法ですね。これからすべての物件が収益還元法によって価格決定されるかというと、そうではないでしょう。
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