土地と異なる建物
2015年4月1日「水曜日」更新の日記
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- 建物は土地と異なって、物理的な劣化・破損のリスクが大きいことから永続性という点で劣り、また、建築当初の設計・施工によってきわめて個別性が強く現れることから停遍性が欠けるなどの特性を持っている。本来は、土地と建物が一体化されてはじめて不動産としての有用性を発抑するものであるが、上記のような諸特性を持ち、かつ「土地は必ず碵上がりする」という土地神話と複合して、不動産に対する投資対象はもっぱら土地に向けられ。対象地上に中古建物がある場合はクリアランス費用がかかることから減価要因になって収引されるのが通例であった。が最も有利な投資対象資産であるという神話は終焉してしまった。それとともに、一転して日本中に膨大な不良債権担保不動産が残ることとなった。は、当面の不動産の収益性より将来の値上がり期待の大小が地価を左右していたが、最近は収益性が重視されて不動産価桁が決定される傾向が顕著になった。このように不動産の価格判断に収益性、つまりキャッシュフローの概念が取り入れられるようになったことから、商業地の地価形成においては二極化現象が起こっている。たとえば、都心部における表通りの一等地についてはすでに地価下落は底を打っている一方で、裏通りに面するなど利用効率の悪い土地はいまだに下落が続いている。これはまさに地価動向の二極化現象で、この傾向は今後も収益性を反映した適正なバランスに到達するまで継続するものと考えられる。
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