投資用の不動産
2015年4月7日「火曜日」更新の日記
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- 日本においては、93年頃から価格が一定比率で規則的に変動することを前提とした評価手法が考案されたが、それはパソコンの普及にも係わらず、米国の30年前と同様の手動計算に基づく逓増年金現価式を中心とした収益価格であり、「単年度純収益÷還元利回り」という直接還元の形式に留まり、キャッシュフローの変動を考慮したDCF法には至っていなかった。DCF法は、土地建物から現実に賃貸等の収益をあげることを目的とする投資用の不動産がその適用対象となる。10年程度の範囲で要請された期間を設定することもある。と割引率の採用数値のいかんによって収益価格には相当な誤差が発生するのではないかとの疑問がよく闘かれる。しかしこの疑問はDCF法の原理を理解することにより容易に解決することができるといえる。対象期間中における空室リスク、市況の変化のリスク、現行賃料が市場賃料より高いため今後下落するリスク、復帰時点以降の市況の変化または建物の資本的支出等の予測できないリスクなどは割引率に反映されるものであり、最終還元利回りを操作してはならない。資本的支出においては、現実には15～20年程度の長期計画修繕費の中で各年の収益を安定化させるべく平準化して支出していくため、復帰年度の安定化された純収益には、将来の長期計画修紺賞がすでに含まれています。
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