専有と共用のボーダーライン
2015年7月18日「土曜日」更新の日記
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- 専有部分以外を共用部分としていますが、これにボーダーラインを引くことは、実際のマンションにそれぞれ特徴があって、いろいろな議論がなされています。ここでは建築家の目を通し、実際の挫物の維持管理を視野に入れ、望ましいと思われる区分をまとめてみました。■共用部分：共用部分は専有部分以外のすべての部分をいいますが、単に共用部分といっても、実はこの中にも二種類に区分され、「法定共用部分」と「規約共用部分」に定義されています。「法定共用部分」は構造上、利用上の独立性がない（不可分）構造躯体、階段室、廊下、バルコニーなどで、管理組 合が維持保全し、管理義務がある部分です。しかし、この中にも、専有部分や規約共用部分と混同されやすい部分があります。バルコニー、ベランダ、ルーフテラスなどは、専用使用は認められていますが法定共用部分の例です。また、ピロティは、一般的に法定共用部分ですが、テラスハウスなどの建物の造り方によっては、構造上、利用上の独立性があり、一部の所有者が専属的に利用できるような形態で専用使用されている場合があります。管理事務室は管理人室と混同されがちですが、共同利用が明白な形態の場合は、法定共用部分とされますが、居住室と兼用できるか、独立性をもった利用ができるか、などあいまいな形態の場合は、規約共用部分として管理組合規約で決めておくのがよいでしょう。「規約共用部分」は、区分所有法では「規約に定める共用部分」とされているもので、共用部分であっても構造上、利用上の独立性があり（可分）、法的には共用部分として管理組合規約で定め、法務局に登記する必要がある部分です。たとえば、管理人室、集会室、あるいは別棟の施設などがそれに該当します。
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