マンションの共用部分
2015年7月19日「日曜日」更新の日記
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- 管理人室は、居住室と併用の場合は専有部分とされることもあります。また専用庭は、一階の住戸の所有者に接していますから、プライバシーの確保が必要です。そのため特定の所有者に利用上の権利を与え、管理組合規約で専用使用権を設定することが妥当です。共用部分とは別に、専有部分に属する部分であっても材料仕様、工法、事故防止、美観上の統一などを目的に、管理組合が関与した方が良い部分もあります。その場合も管理組合規約で共用部分とすることができます。以上のように、法定共用部分と専有部分の明確な部分以外は、管理組合で規約共用部分と設定し、部分によっては、共用部分として登記し法的な手続きをとる必要があります。区分表では、「費用負担区分」として、各所有者と管理組合に分けたのは、修繕の費用などを誰が負担するかを示しています。「管理区分」は誰が管理するかを述べています。「所有区分」は、占有者が所有する部分と区分所有者がその持ち分に応じて共有する部分にわかれています。■室内防水は専有部分か共用部分か：屋上の屋根防水は、建物全体を保護する目的がある不可分な屋根の一部です。これは法定共用部分として解釈されています。しかし、室内防水の考え方はそう簡単ではありません。屋根防水と同様にあくまで共用部分とし、漏水事故の責任範囲を管理組合が受け持ち、タイルやモルタルなどの仕上げを所有者の負担とする考え方もあります。ところが、室内の浴室防水などは、住戸内の固有の防水で独立性を持った利用関係にありますから可分で、一般に専有部分に脇する部分とする考え方もあります。そうなると配管類が破損し、下階に漏水事故を及ぼした場合と同様に、防水破損が原因で発生した事故も、所有者がその責任を負うことになります。下階への補償責任や防水の管理義務は所有者が負うことになりますが、利用上の独立性があることから、リフォームには問題が残りません。しかし、管理組合は、専有部分ということで防水仕様を放置するわけにはゆきません。何らかの関与が要求されます。したがって、室内防水は、専有部分か共川部分かの議論は別にしても、所有者にその管理責任を義務付け、管理組合が材料仕様や工法などで関与することを管理組合規約に設定し、「規約共用部分」として取り扱うことが妥当と思われます。むずかしい問題です。
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