土地の価格データ
2015年10月12日「月曜日」更新の日記
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- 土地の価格データは、評価額をもとにして成り立っています。その点が卸売物価指数や消費者物価指数などの一般の物価の場合と異なっています。この点を簡単にコメントします。公示価格、都道府県調査の基準地価格、市街地価格指数など、さきに説明した地価データでは、一定の選定方針で調査地点を選び、原則として、その地点の地価を毎回継続して調査する方法をとっています。したがって、現実に売買された価格ではなく、その地点の土地が調査時点において取引されたならば、成立すると考えられるりーソナブルな売買価格を評価し、それをもとにデータを作成します。この評価されるりーソナブルな価格は、不動産鑑定理論では正常価格（fair market value）と呼ばれています。公示価格の調査方法の説明などに、「鑑定評価額による」と書いてあるのをよく見かけます。これは上記のような意味なのです。なぜ、このような調査方法がとられるのかを考えてみます。土地は永久性のある代表的な資産（stock）であり、一般の商品のように大量に生産され、消費されるものでないことは、いうまでもありません。一般の商品であれば、卸売の段階でも、あるいは小売の段階でも、多くの需要と供給とが市場で出会って、そのバランスするところで絶えず価格が成立します。ところが、土地資産は、個別性が強く、また、どんどん生産が行われて市場に出回るということもありません。一般商品にくらべて、市場での需要と供給の出会いがスムーズではありません。そこで、鑑定評価の手法をとり入れて、もし１つ１つの土地についてフェアーマーケットがあったならば成立すると考えられる価格を評価して、データを作成します。卸売物価や消費者物価の調査では、このような評価手法を介在させる必要がなく、土地などの価格データについてはその必要性があるのは、以上のような理由によるわけです。なお、いうまでもないことですが、土地の価格データの基礎である評価された正常価格は、恣意的な価格ではありません。
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