取引事例比較法
2015年11月1日「日曜日」更新の日記
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- 複数の物件を比較すれば、より正確に判断できるでしょう。ただし、この取引事例比較法は、相場が落ち着いているときにしか通用しません。現在のように、相場が激しく動いている時期には、元の成約事例の価格が妥当かどうか曖昧なのです。たとえば、B物件は元々3ヵ月前に3900万円で売り出されていたもので、たまたま売主が何らかの事情で売り急いでいたため、300万円下げて3600万円で成約したのかもしれません。元々の平米単価は52万円になります。その時点で比較すれば、A物件のほうが割安だったことになります。逆に、A物件が3500万円から1割下がり3150万円になれば、平米単価は45万円となり、やはりB物件の成約価格よりも割安になります。成約価格には売り買いのタイミングや売主、買主の事情によってかなりのブレが生じるのです。また、取引事例比較法は、周辺で比較対照になる成約事例がなければ判断できません。場所によっては、過去半年以上も中古マンションの取引が成立していないケースも珍しくありません。直近の成約事例がなければ、どんどん過去に遡るわけですが、あまり時期がずれると相場自体が変わっているケースも多く、そもそも比較のベースとはいえなくなってしまうのです。結局は、営業マンの勘と度胸で「経験からいえば、このあたりの水準で売れるだろう」という価格が強引に割り出されるのです。それでも売れてしまうと、そのケースが取引事例となり相場を形成してしまい、いつの間にか一人歩きする。そのうえ、中古マンションを購入するのは、自分で住むことを目的にする人ばかりではありません。ひと儲けしようと、ろくに物件も見ずに資金を注ぎ込む投資家が参戦してきます。値上がり益が得られるかもしれないという思惑でバブルが膨らみ、マンション転がしの対象になったり、そうした不動産投資の過熱に金融機関が融資を絞れば逆にバブルが弾けて暴落したり。そうしたことが過去に繰り返られてきたのはご存知でしょう。成約事例をベースにした価格では、本当に買って損はないのか、どうにも判断がつきかねるのです。
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