適正価格を客観的に割り出す「収益還元法」活用術
2015年11月2日「月曜日」更新の日記
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- では、客観的に適正価格を測るにはどうすればいいのでしょうか。私が長年この業界で取材をしてきて、もっとも合理的で、かつ明解な手法だと納得できたのが「収益還元法」です。これは物件を貸した場合に想定される賃料収入を基に価格を割り出す方法です。欧米で主流になっている不動産評価手法でもあります。基本原理は、次の公式で示されるように至ってシンプルです。『収益還元価格＝年間賃料収入÷期待利回り』この式の「期待利回り」というのは、その地域で物件を貸した場合に「このくらいの賃料収益を得たい」と投資家が期待する比率（利回り）で、その意味と数値は後述します。たとえば、月額家賃が10万円で年間120万円の賃料収入がある物件で、期待利回りが6％なら、収益還元価格は『120万円÷0.06＝2000万円』となり、この2000万円が適正価格と判定できるわけです。なぜ、賃料から適正価格が割り出せるのでしょうか。独自の視点から収益還元法の有効性を教示している不動産コンサルタントはこう解説します。「賃料は、さまざまな人にとって価値のある居住空間に対して支払う対価であり、その不動産の実質的な価値を測る唯一の客観的なモノサシになるからです。取引事例から導き出す相場価格は大きく変動しますが、賃料は比較的安定しているというのも指標としての条件になります。適正価格とは、本来の資産価値と価格のバランスが取れていること。お買い得かどうかは、価値と価格のギャップの大小で決まります」収益還元法で適正価格＝資産価値を割り出すことによって、価値と価格を比較できるようになるというわけです。前述のように「資産価値＞価格」なら割安でお買い得。「資産価値＜価格」なら割高で、買うのは損という具合です。割安な物件は値下がりしにくく、割高な物件は値崩れしやすいと言い換えてもいいでしょう。取引事例比較法では、価格と価格の対決になってしまい、本当の価値が見えなくなってしまうのです。現実には、とくに新築の場合に「資産価値＜価格」になっているケースが多いでしょう。そうなると、すべて割高になってしまう可能性があるため、価格の7～8掛けの範囲内、つまり「資産価値＞＝0.7（または0.8）×価格」なら合格としてもいいかもしれません。もっとも、現在のように市場が混乱している時期には、値下げしすぎて「資産価値＞価格」の状態になっているお買い得物件も混じっています。
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