期待利回り
2015年11月4日「水曜日」更新の日記
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- 「年間賃料収入」が分かったら、次に、「期待利回り」を決めます。よく「2000万円のワンルームに投資をすると、月々8万円の賃料が得られる。年間96万円なので4.8％で回る」という言い方があります。しかし、このように実際の事例から導き出された4.8％という数値は「表面利回り」といい、「期待利回り」とは似て非なるものですから注意してください。「期待利回り」は、そのエリアで最有効利用された物件に投資した場合に、期待される収益の割合を指します。いわば街のポテンシャリティを表すモノサシといえるでしょう。ペースとなる比率は一般に5～6％とされますが、地域や物件によって、そこにリスクプレミアムを載せる必要があります。このリスクをどう見るかが難しいので、これまで同法が広く普及してこなかったのかもしれません。また、計算に使う賃料は、募集賃料から管理費や修繕積立金、保険や税金などの諸経費を差し引いた「純収益」（ネットキャッシュフロー）を使うのがベターです。その点でも正確に出そうとすると、けっこう煩雑な作業を強いられるので、一般エンドユーザーではなかなか使いこなせないのも事実です。
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