あまり期待できない居住系収益不動産の利回り
2016年1月24日「日曜日」更新の日記
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- 居住系収益不動産の利回りは、今後、あまり期待が持てません。 アメリカなどではオフィス系、住宅系、小売店舗系といった特化型が多いのですが、日本ではオフィスビルを中心に住宅や商業施設をミックスして、リスク分散していることが多いようです。 さて景気が回復してきたいま、地価上昇のさきがけとなったリートに死角はないのかどうか。 ここで考えなくてはならないのが、金利の動きです。 日銀が量的緩和を発表したあとの〇六年四月中旬に、一〇年もの国債の流通利回りは、一時、年利で二％近くまで上昇しました。 しかし、一％を割り込むような長期金利は、いずれにせよ異常でしたから、国債の金利が上昇するのは、以前からわかっていたことです。 評論家の中には、長期を見据えた財政規律維持のためには、金利水準を四〜五％にすることを覚悟せよという人もいます。 四、五％時代になると、どうなるでしょうか。 期待利回りは長期金利十リスクプレミアムですから、金利が上昇すれば期待利回りが上昇します。 現在よりも長期金利が三％上がると、リスクプレミアムを上乗せした期待利回りは、一〇％以上になります。 こうなると、私はファンド系のリートは総崩れになるとみています。 利回りを維持しようとしたら賃貸料を上げるしかありません。採算割れになる物件が出てくるでしょうし、不動産が買える状況ではなくなります。 また短期金利が上昇しますから、リートを買っていた人々のお金は再び預金に回帰していきます。 さらに五％上がれば、もはや不動産を買うファンドやリートはいなくなりますから、不動産価格そのものは、一〇％くらい下落するでしょう。 リートと金利の関係はそのようなものですが、昔から不動産は金利しだいです。 ですから金利の上昇局面では、よほど注意深く市場の動きを見ていないと大失敗します。 もっとも、金利はいきなり上昇しません。小刻みに上がっていきますし、まずここ数年は驚くほどの上昇はないと言っていいでしょう。 五年後はどこまで行くかわかりませんが、まだ「わからない」と言っているうちは逆に「大丈夫」です。 しかしできるだけ長期に目を向けて商売のやり方を考えていくのがプロというもの。 注意深く、先行きを読んでいかなくてはなりません。
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