『「居住系の賃貸不動産は、経営が難しくなる」これだけの理由』
2016年1月26日「火曜日」更新の日記
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- 一般の収益不動産は、金利の影響をどう受けるのでしょうか。 ファンドやリートに組み込まれなくとも、大都市の一等地にある不動産は、当分の間は（長期金利が四％、五％まで上昇しなければ）安定した収益を得ることができます。 しかし前にも触れたように、日本全体に二極化という大きな波が押し寄せています。 好立地にあって、環境のよい不動産は、いよいよ価値（価格）が上がっていきますが、逆に悪いところでは、どんどん悪くなっていきます。 使い道があれば上昇しますし、使い道がなければ下落し続けます。 特に、居住系の投資不動産は、価値が低くなっていくことが、避けられないでしょう。〇五年、オフィス賃料は全国的に下げ止まり、あるいは大都市を中心に上昇に転じたところが多くなりましたが、居住系の賃料は、ようやく、「やや下げ止まりの傾向が見られる」といった程度です。 お客さんが少なくなったにもかかわらず、供給が過剰なのです。 二年前までよかったために、マンションがつくられすぎました。 供給と需要のアンバランスがここでは起こっています。 やむを得ずに家賃を下げるところも出てきますが、それでも入居率が七割、八割というところが少なくありません。一〇万円だった家賃が九万円になれば、利回りは一〇％、下がります。さらに空室率が二割上がれば、トータルの利回りはどれだけ下がるのか。 利回りが下がるということは、不動産の価値（価格）そのものの下落にも直結します。 ここに高金利という波が来ると、もっと悪いことになります。 金利にリスクプレミアムを上乗せしたのが利回りになりますから、たとえば金利一％のとき五％の利回りを得ていたとして、リスクプレミアムは四％です。これが、金利がプラス五％上昇して六％になったとき、リスクプレミアムが四％のままならば、期待利回りは六+四＝一〇％となります。
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