建物評価の常識がもうすぐ非常識になる
2016年4月1日「金曜日」更新の日記
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- 住宅市場にはさまざまな指標があります。公的なものだけでも、国土交通省による「地価公示」「取引価格情報」、都道府県による「地価調査」、国税庁による「相続税路線価」。 また市区町村による「固定資産税路線価」があります。 加えて、東京証券取引所が11年４月から「東証住宅価格指数」を、さらに国土交通省が14年８月から「不動産価格指数（住宅）」を毎月公表するようになりました。これらは両者とも試験運用期間中ですが、「住宅価格を指数で表す」というこれまでにない新しい試みです。とりわけ不動産価格指数については、G20で合意したグローバルな基準であることから、指標として今後の主流になるものと思われます。 ここで、これらの指標がどのようなものなのか、どう見ればよいのかについて簡単に説明しましょう。 ●東証住宅価格指数 東証住宅価格指数は東京証券取引所が毎月公表している指数で、対象は首都圏の中古マンションです。14年２月25日発表された指数（13年12月分）によれば、前年比5.06％増、前月比0.58％増と、４ヵ月連続の上昇です。 この指標の注意点は、まず情報鮮度が２ヵ月前のものということです。宅建業者間の不動産情報ネットワークである「東日本不動産流通機構：ＲＥＩＮＳ」の成約データを元に算出されており、ＲＥＩＮＳの成約情報が登録されるのを待って指標の作成が始まるからです。 さらに注意したいのは、そもそもベースとなる「成約情報」の質と量です。宅地建物取引業法では、取引が成立した場合、成約情報を登録しなければならないことになっています。ところが、登録しなくても特に罰則はないので、取引された物件のうち実際に登録されているのは全体の数分の一程度に過ぎません。 さらに現場の実態を見れば、本当の取引価格をそのまま登録しているかどうかにも不透明な点があります。背景には、例えばあまりに低い価格で成約した場合、そのマンション 全体の資産性に影響が及ぶのではと仲介業者や売主が懸念することがあります。 ところで、この指標は米国のケースーシラー住宅価格指数をモデルとしています。 ケースーシラー住宅価格指数とは、格付け会社が毎月発表している、全米主要都市の住宅価格指数です。 ケースーシラー住宅価格指数は米国の経済動向を見る上で重要な指標のひとつです。この指数を使った指数先物取引がシカゴ商業取引所で行われているなど、米国ですっかり定着しています。そこで日本でもこのような指標を作ろうと、国交省が早稲田大学などの協力を得て作成しました。
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