【アンケートからキャップレートがわかるのか】
2016年4月13日「水曜日」更新の日記
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- ｢投資利回りのアンケート｣と称して，不動産鑑定評価書に記載されているものを見受けます。それによりますと,地区別や用途別に集計した投資利回りは６％とか７％などとされています。某不動産鑑定評価書を見る機会がありましたが,そこには，｢アンケート等により，対象不動産の存する地域のキャップレートは６％に決定した｣と書いてありました。これでは，対象不動産の個別性が全く分析・解明できていないと言わざるを得ません。その鑑定評価書では，対象不動産の，①一棟貸しである。②平均賃料水準より30％高い。③１階が駐車場，４階がレジデンス，他はオフィスである。④エレベータとオフィスの仕切りがない。⑤自社ビル仕様で，個別貸しは不可。⑥建物は外部から目視したのみで，内部の調査はしていない。⑦前面道路は４ｍ未満の２項道路である。といった個別的要因を踏まえて，Aランクの６％と評価されていました。これでは，まさに素人の評価といえるでしょう。もし私が投資家で，不動産鑑定士から，「アンケートによれば，一般的にこの地域のオフィスビルの利回りは○％ですから，キャップレートは○％になります」などと言われたら，私は即刻依頼を断り，その場から立ち去るでしょう。一番重要なことは，対象不動産の個別性を分析して解明することではないでしょうか。そこにプロとしての技量があるのではないでしょうか。
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