フルローンやオーバーローンの存在
2016年5月1日「日曜日」更新の日記
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- 金利上昇リスクは、そもそも融資を受けなければ、完全に回避できます。 融資を利用するのであれば「なるべく借りないこと」こそが、最も有効なリスク対策です。 あまりにも当たり前な話だと思われるかもしれませんが、実は金利上昇リスク対策は非常にシンプルなものです。 これまで不動産投資向け融資（いわゆるアパートローンやプロパーローン）は各金融機関がそれぞれ独自に手探りでその基準をつくってきました。最近は、四、五年前から比べると各金融機関それぞれ実績をもとに一定の基準が完成されてきました。特に最近は金利の上昇局面にあり、より厳しい基準で審査されています。 たしかに以前は融資の基準が甘く、例えば、物件価格の全額を融資でまかない、諸経費のみ自己資金で物件を購入するフルローンが可能でした。具体的には一億円の物件を購入する際に、一億円の融資が受けられるものです。ただし、この場合、諸経費は自己資金で負担することになります。 また、自己資金を一切投入せず、諸経費まですべて借り入れて購入するオーバーローンというものも条件によっては可能でした。最近までフルローンは可能でしたが、現在では金融環境が変化したのでフルローンもほぼ不可能です。もちろん1〇億円お持ちの方なら、経費を含めて一億円くらいの融資を受けることは可能ですが。 仮に、フルローンやオーバーローンを利用できたとしても借りた金額が大きければ大きいほど返済額がアップしますから、金利上昇リスクが大きくなってしまいます。このリスクを減らすには少しでも多く頭金を用意して融資額を減らす努力をしたほうが良いのです。試算してみればすぐに分かることですが、オーバーローンやフルローンの場合、到底カバーしきれなくないほど、返済額がふくれあがるという危険性があります。 物件購入時の自己資金分を増やせば、融資額が小さくなり、金利上昇で受ける影響も小さくなります。また、融資期間が短かければ短いほど、金利の変化の影響を受ける期間が短く、返済も早く終わるので金利上昇のリスクは軽減されます。 やはりローンというのは「ご利用は計画的に」が基本です。 自己資金がどうしても足りない場合、金利が発生しないお金を借りる方も多く見られます。つまり親御さんや祖父母など親類から資金を借りる、あるいは提供してもらうわけです（この場合は贈与税など税金に注意が必要ですが）。ある意味これは最終手段かもしれませんが、無利息の資金が増えるので、金利上昇リスクを回避するには有効です。
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