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不動産の市場化と不動産ビジネスの競争激化

2016年7月11日「月曜日」更新の日記

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第3の変化は、不助産の市場化が進展し、そのことが不動産ビジネスに本格的な競争をもたらしているということです。
不動産の売買、賃貸借といった取引は、これまでは原則として売買あるいは賃貸借の当事者だけがその取引内容(売買金額、賃料、賃貸期間、管理費用など)を知り、外部の第三者がその内容を知ることはありませんでした。
不動産ビジネスを本業とする者でなければ、それほど多くの不動産取引にかかわることはありません。
結果的に、ある土地の価格相場がどれくらいか、あるいはあるビルの賃料相場はどの程度なのかといった不動産取引に重要な情報の多くは、不動産会社(個人企業も含みます)に集中していました。
そのため一般の企業や個人は、情報力が不十分な中で不動産会社の説明を信じて取引せざるを得ない面がありましたにのように、片方の当事者に情報が偏在することを「情報の非対称性」と呼びます)。
しかし今日では、一定範囲の不動産の取引情報については、一般企業や個人でも入手できるようになってきました。
例えばリストラを進めている上場企業が、すぐに使う予定のない不動産を売却する場合、その取引内容を対外公表することがあります。
また、企業が本社をはじめとする大型不動産を、証券化手法を利用して保有資産から切り離すときには、少なくともその証券への投資家に対しては、売買条件や賃貸条件などを公開せねばなりません。
ここでは、とりあえず、不動産を証券に転換して投資家に売りやすくすることであると理解しておいてください)。
上場企業では、重要な資産の処分は「適時開示(*)」の対象となり、投資家に開示されることになります。
また、不動産を証券化して、それを不特定多数の企業や個人に売る上場「不動産投資信託」では、不動産の取引や賃貸条件などがより多くの人々に公表されます。
このような動きが広がってくると、不動産投資の対象となるような物件については、地域、物件の用途(オフィスビル、住宅などの区分)、規模などの区分によって、一定の相場観ができあがってきますし、それを多くの投資家が知ることになります。
そうなると、一定範囲の不助産については、取引そのものが市場の目にさらされることになります。
結果的に不動産の市場化が進むわけです。
市場化されている不動産は着実に増えてきているとはいえ、まだ不動産全体から見れば少ないのが実態ですが、こうした動きが少しずつ進展してくることは、不動産ビジネスに多大な影響を与えることになります。

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