【意外とかかるコスト、もっとも得なスキームとは】
2016年9月5日「月曜日」更新の日記
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- 不動産証券化のコストには、設立コスト、不動産の証券化を行なう際 に発生するコスト、投資家への配当・利払いなどに関するコストがありま す。 <設立コスト> ＳＰＣ法上のＴＭＫは、プロジェクトごとにＴＭＫを設立しなければなりませ ん。不動産特定共同事業の場合、一度不動産特定共同事業者としての許可 （その際、事業の雛型である約款の認可を同時に受ける）を受ければ、プロ ジェクト実施ごとに許可を受ける必要はありません。 どの仕組みを選ぶかは設立コストのみの比較で結論の出ることではなく、 不動産の流通コスト、オフバランスかオンバランスか、不動産特定共同事業 を使うか使わないか、あるいはどのような投資家をイメージするか、さらに 仕組みに適用される税制や機動性などについて、総合的にメリット・デメリ ットを考えて判断すべきことは当然です。 一般論としていえば、実務上もっとも利用されるスキームは次のようなも のです。商法上の有限会社をSPCとして設立し、資金調達は小額であれば借 り入れをノンリコで行ない、エクイティを匿名組合出資により行ないます。 なお、不動産流通税のコストを節減するため、不動産の現物での売買ではな く、信託受益権の売買で行なうのが普通です。信託受益権を利用するために は、信託銀行を利用する場合が普通ですが、状況によってはあまり知られて いませんが“民事儒託”の利用が可能です。この活用により、信託銀行への 報酬がカットされ信託登記0.6％だけですみます。 <不動産の証券化を行なう際に発生するコスト> 証券化の手法により、発生する費用項目は異なりますが、どの手法におい ても共通して発生する賞用項目（設立コスト、物件購入費、不動産鑑定費用、 登録免許税、取得税など）と必要に応じて発生する賞用項目があります。こ れには格付賞用、信用補完措置にかかる賞用など、あるいは証券発行に伴い、 証券管理・引き受け手数料、有価証券届出書作成費用があります。 <配当・利払いなどに関するコスト> 資産担保証券（以下ＡＢＳ : Ａssｅt Ｂａｃｋｅｄ Ｓｃｃｕrilieｓ）の配当・利払いな どに関するコストは、一般事業会社が発行している普通社債・株式と比較す ると、ＡＢＳのほうが通常コストが高くなります。格付が同一であるのに同 じ利回り（コスト）になっていないのは変ですが、投資家が食べ慣れないも のは敬遠しがちということでしょうか。 リース債権などを担保にしたＡＢＳの場合においても、普通社債に比べて スプレッドが0.3％程度乗せられる（コストが高くなる）ことが一般的です。 この0.3％は、商品の流動性と市場認知度合いの違いと考えるしかありません。 つまり、大量に供給されている普迦社債（兆単位で発行されている）と、供 給量の少ないＡＢＳ（100億円規模で発行されている）を比較すれば、差が出 るのは当然と市場は判断しているわけです。米国においてもCMBSは、発行 初期の段階では、人きなスプレッドを乗せられていましたが、商品数の増加、 市場における認知度のアップにつれてスプレッドは縮小しています。
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