【不動産小口化商品の登場とブーム】
2016年9月8日「木曜日」更新の日記
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- 85年当時は、個人が不動産に投資をしようにも供給される商品そのものが なかった時代です。銀行では個人にお金を貸してくれないばかりか、どんど ん不動産が売れ値上がりしている時代に、不動産業界でも投資目的のために 個人商品をつくるという発想がまずなかったのです。そうしたなかで、日本 経済はいっそう厚みを増していきました。 85年に新宿ワシントンホテルが全 客室の半分程度を投資家に売り出し、一部屋に対して６人くらいの投資家の 共有持ち分権で分譲しました。お金がたまった個人投資家が一口１億円で購 入して、新聞でも話題になりました。まとめて35口を購入する投資家もいて、 そういう人がどんどん生まれていた時代だったのです。 当時もマンションを投資目的で購入する人はいましたが、購入したのは区 分所有権でした。ところが新宿ワシントンホテルの分譲で初めて共有持ち分 権という形が出てきてブームとなったのです。共有持ち分で所有するという のは、区分所有と違って投資の意思がより明確になったといえます。 87年3月に三井不動産販売から不動産小口化商品の第一号「トレンディ」 が分譲されました。これは赤阪の新築のビルに共有持ち分権と信託をからめ た商品で、斬新さが話題となり一部の新聞は“不動産の証券化商品”とネー ミングしました。 この仕組みは、ビルの共有持ち分権を取得した投資家が、それを信託銀行 に信託して受益権証書を取得します。信託銀行では三井不動産販売にビルを 賃貸（サブリース）し、三井不動産販売はテナントに転貸します。三井不動 産販売からの保証賃料をもとに、信託銀行では報酬を差し引いて投資家に配 当を支払います。信託期間は10年間で、10年後ビルは売却され、利益は投資 家に分配されるというものでした。 三井不動産販売が売り出した赤坂のビルは投資家の経費控除前の利回り 1.8％でしたが、販売を始めると電話が鳴りっぱなしになりました。当時は地 価が高騰し新築ビルの初年度のキャッシュオンキャッシュの利回りも３％確 保できるかどうかという時代でした。投資家にとって利回りはそう高くなく ても、年間10～20％も値上がりが期待でき、賃料は保証されているので大変 魅力的な商品だったわけです。 ちょうど同時期に、長谷工でも米国の不動産と日本の不動産をミックスし た不動産小口商品を分譲しました。日本の海苔に米国のパンがミックスした “海苔パン”のような面白い商品が生まれたのです。 ワシントンホテルの単純な共有持ち分権では、一体的運営、将来の一括売 却が法的に難しかったものを任意組合や信託を使うことで解決したものです。 小口化商品の信託型は「土地信託税務通達」（86年7月9日国税庁長官通達） がベースとなっています。以下の四つの条件を満たす場合は、受益者（小口 化商品の投資家）が不動産を所有するとみなされます。 ・土地または土地建物を対象とし、それらの管理、運用、処分を目的とする。 ・自益信託である（委託者自らが受益者となる）。 ・信託受益権が分割されない。 ・信託受益権が収益と元本に分けられない。 信託型の小口化商品では、そのためまず共有持ち分に小口化した不動産そ のものをたとえば100人の投資家に売った場合、その後投資家は100本の信託 契約を信託銀行と個別に結ぶとしているのは、上記通達に合わせた設計とな っているためです。 なお、その際、当初の共有持ち分権は最低１億円とするよう旧大蔵省から 口頭による指導を受けたため、１口当たり１億円となっています。なぜその ような指導がなされたかは定かではありませんが、預金から不動産へ資金が 流れるのをセーブしたかったのではないかといわれています。 旧国鉄から引きついだ土地の処分を進めていた国鉄清算事業団は、88年 「地価を顕在化させない土地処分方式」として、この民間で生まれた信託型 小口化商品を導入しました。具体的には91年に渋谷の物件ほかが小口化によ り販売されました。それ以外にも90年に不動産変換ローン方式（新宿の現在 高島屋デパートの土地）が利用されました。ここで注目されるのは、一つは 国税庁は前記通達の一部を変え“特別認可”ということで、事業団と信託銀 行の間で一本の信託契約で一つの受益権をつくり、その受益権をさらに小口 に分割することを認めたことです。なお、この“特別認可”というわけのわ からない不透明な扱いは、その後98年4月に国税庁の信託協会に対する回答 として「分割数50日以内、最低分割単位1，000万円」という基準がやっと明 示されました。 最後に単に更地で売らない（上物開発から最終所有者までをセットしたと いうことでは、不動産返還ローン方式の先駆性は評価されるが）というだけ なのに“地価を顕在化させない”という大げさ？なネーミングは、地価問題 が燃えさかっている当時の世相を反映したものです。NHKでも“土地は誰 のものがという特集を組んで地価上昇のネガティブキャンペーンをしてい ました。いまとは正反対に“地価上昇は社会の敵”であったのです。 商業地は、東京圏で87年48．2％、88年61．6％のアップ、個人の金融資産も85 年559兆円が90年950兆円に増加しました。 しかし、87年NTT株が上場され高値をつけた直後、10月にブラックマン デーでNY株は大暴落し、世界経済は変調を告げていましたが、わが国の株 は2万1.000円台からその後も上がり続け89年末に3万9，000円台、史上の最高 値まで上昇したのです。不動産小口化商品は、87年から95年3月までで約 7，700億円か供給されています。
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