【地価上昇時代の不動産小口化商品の限界】
2016年9月9日「金曜日」更新の日記
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- 三井不動産販売や長谷工のように、不動産保有が目的ではない不動産流通 会社の場合、ディベロッパーとは別な路線で流通に乗せる商品を開発してい く必要があります。小口化商品は、流通網に乗せられる商品の多様化を図る ために考案されたものでした。個人の投資用商品として、たとえば１億円で パッケージされた商品があれば流通網に乗るわけですし、１億円がさらに小 さく小口化されれば販売会社のカウンターでも販売できるようになります。 しかし、大手のディベロッパーにとっては、こうした不動産小口化商品は、 なぜ有利な不動産を手放して供給する必要があるのかという目で見られまし た。ジャブジャブのカネあまりで資金調達ニーズもなく不動産を投資用に回 す動機は、供給サイドのディベロッパーにはまったくなかったのです。 当時は、不動産を持っている人はできるだけ長く持とうとし、持ってない 人はなんとかして持ちたいと思っていたわけです。 100人のうち99人までが 買いたくて、売りたい人が一人という状況ではマーケットを成り立たすこと は困難です。 小口化商品を提供していくには不動産を仕入れないといけませんが、売り 物件はまったく少なく、しかも仕入れようとすると物件はすでに値上がりし ているのですから、不動産の供給は思うようになりませんでした。 特に問題となったのは、賃料を保証することにより投資家の配当を安定さ せる仕組みとしていたことです。1992年以降、オフィス賃料が値下がりに転 じ、逆ざやとなって販売会社の負担増となったのです。また、10年め前後の 一括売却時には、キャピタルゲインどころか不動産の値下がりのため販売時 の半値を切るようになりました。投資商品のリスクといえばそれまでですが、 購入後の投資家に対するマーケットの急変などの情報開示などが必ずしも十 分でない販売会社では、顧客とのトラブルが発生しました。また、逆にトラ ブルを恐れるあまり自社または関係会社で販売価格の7掛け（時価の1.5～ 2倍程度か？）で買い取って補てんした会社もあるようです。不動産小口化 商品は、売り手・買い手双方に不動産の値上がりだけに依存する意識が濃厚 で、上ることも下がることもありうる本格的な不動産証券化商品としては矛 盾をはらんだ商品であり、しっかりした土壌が売り手・買い手双方にまだ十 分育っていなかったといえます。 90年春に地価の高騰抑制のために、不動産会社や建設会社、ノンバンクの ３業種に対する融資規制が行なわれました。当時はこれが、今後10年以上に わたる地価下落時代の幕明けの弔鐘と聞いた者は多くはなかったのです。
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