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 【倒産事件と不動産特定共同事業法の施行】

2016年9月10日「土曜日」更新の日記

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 85年ころ、投資用ワンルームマンションを手がけて急成長したライベック スという不動産会社が学生マンション、通称“学マン”とホテル兼用の施設 を対象に共有持ち分権付きの投資商品として販売しました。一口500万円で 500人くらいの投資家を募ったのですが、92年4月に倒産して大騒ぎとなりま した。  同社は、学生たちから賃料を取り立て管理運営を行ない、投資家に年2回 配当していました。不動産会社の倒産により、投資家は配当を受けられない ばかりか、倒産という事態に対応しようにも投資家同士はお互いを知らない ため、追及の体制を組むのにも難しい状況にありましたにの事件の顛末に ついては、「不動産金融商品の神話と現実」新カレッジタウン管理組合法人 著、恵友社刊に詳しい)。  91年以降には似たような倒産事件が頻発しました。お金がありあまった日 本は、ハワイやロサンゼルスの不動産を買いまくり海外投資がさかんに行な われた時代です。お金をつぎ込んだ投資家に配分がなされない騒ぎが至ると ころで持ち上がりました。新聞報道によると6,000人以」この投資家が巻き込 まれたといわれています。  そこで94年春に成立した法律が不動産特定共同事業法であり、95年4月か ら施行されました。他人からお金を集めて不動産投資をさせて利益を配分す る事業者は免許が必要であるとし、不動産小口化商品を扱うには宅建業にプ ラスした資格が求められるようになったのです。  宅建業は、不動産の売買を行なうための資格です。しかし、投資家に投資 をさせ、資産を運用して利益を配分する場合は、宅建業の「売ってお終い」 の世界と異なり、「売るがすべての始まり」で投資期間中及び投資期問終了 時が重要となるのです。不動産特定共同事業法による免許資格は1億円以上 の法人の宅建業者で、一定の能力を有する業者だけがこのような業務をでき るとし、業者の規制をすることにより、投資家保護を図るという立法趣旨で す。なお、小口化商品に使われていた「組合」と「信託」のビーグルのうち、 組合が事業法の対象とされ、信託は旧大蔵省・金融業界の主張により対象外 となりました。  立法の過程については、拙著「不動産特定共同事業法一その理論と実践」 (住宅新報社刊)にゆずりますが、そもそも立法目的は不動産業界に都市開 発資金の新たな手法による調達ということにありました。しかし、まだその ニーズが薄かったことに加え、省庁側にも以下のような認識がありました。 ・不動産への資金流入が「地価高騰」を再燃させないか。 ・小口化商品の供給実績があり、しかもそれでは問題があるということでな  ければ、新規立法の必要性は認められない。 ・バブルで傷ついた不動産会社の救済と見られないか。  日本の省庁は、いわば商品別事業部制で、新規立法に際しては、関係省庁 の縄張りを侵さないようにしないといけません。立法ニーズは、新しい世界 をつくるという前向きの世界では説明が難しく、具体的に社会問題化してい る現象を解決する世界では説明がしやすいという傾向が強くなります。その 結果、どうしても規制色の強い事業法制定とならざるを得ないのです。  もう一つの事情は、証券業界が92年の春に証取法の改正を進めており、当 初の原案には「幅広い有価証券」という表現で不動産小口化商品を証取法の 対象とし、証券業界に取り込むことを画策していました。この案は、不動産 業界の反対と銀行・証券の業界利益の足並みがそろわず実りませんでした。 92年4月に建設省は「21世紀不動産業ビジョン」を策定し、初めて正式に都 市開発事業のための新しいファイナンス方式として、共同投資事業を取り上 げたのです。その後、政府の「平岩委員会」などでも不動産の流動化が景気 回復の鍵との認識がより強まり、法制定に動きだしたのです。ただ、制定さ れた法律は一口当たり金額が1億円と高額であるほか、譲渡の原則禁止。 契約解除の原則禁止という重しを背負った形でスタートせざるを得ません でした。その背景の一つは、旧大蔵省側の反対(不動産へ直接資金が流れる。 流通性あるものは有価証券的性格がある)、二つめは、不動産の特質として 修繕費の追加出資が想定されること、契約解除により事業者側の資金不足が 発生しないかなどへの考慮がありました。

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