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2016年10月18日「火曜日」更新の日記

もちろん、何よりも重要なのは、そもそも、そのような事態が起きないように、予防線をしっかりと張ることです。ここでは、そのために必要な、投資を始める際の心得をご紹介しましょう。＜自分が現役のうちに、返済が終了するローンを組むこと＞これは皆さんに絶対に守って頂きたいポイントです。70、80歳までのローンを平気で組んでいる人が少なからずいるものですが、これは非常にリスキーであることは先に申し上げた通りです。人間は不動産よりも早く馬力が衰えます。年をとっても同じ状態で、体調・収入・情熱をキープできる方は非常に少ないのです。自分に何もなくても、たとえば身内が一人亡くなってしまったことで、全てのやる気を失って人生を放棄してしまう人もいます。急にリストラされて収入ゼロになる人だっているでしょう。もちろんそのようなことを言ってはキリがありませんが、現役時代であれば、少々物件や自身にダメージがあっても、食べていくだけなら自身の収入でまかなえます。しかしリタイア後であれば途端に難しくなります。精神的余裕も著しく失われることになりますので、現役終了→返済完了を最低限のラインとすることです。繰り返しますが、これは絶対の絶対です！ちなみに、ここで「そんなことを言ったら、不動産だって天変地異の影響をモロに受けるのだから、何かないとも限らないだろう」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。特に東日本大震災以降は、投資に興味があるけど、手が出せないという方の最大の懸念がそれであるのかもしれませんネ。しかし、はっきり言いますが、それは考え過ぎです。もちろん、明日地震が起きて、私も死んでしまうとも限りませんが、1つには、そのようなことは稀中の稀であるということ。そして2つには、もしもそのような天変地異が起きたなら、不動産以外のビジネスも壊滅的なダメージを受けるはずです。ですから、それを本当に気にせずにはいられないのであれば、自分の給料と年金だけで老後を凌ぐ計画を立てるよりほかありません。そして、その給料を支払う会社が天変地異で潰れるようなことがあっても、泰然自若に受け止める心を持たなければいけないでしょう。そんなこと、できますか？自分の会社が自分が悪くないのに潰れたら、心の底から泣き叫びたくありませんか？個人的には、そのような悟りの境地に辿り着くよりは、欲望を持って意欲的に老後を守りに行くほうが、どちらも難しいことではあるものの、可能性としては簡単に豊かな老後を実現できるように思います。そのようなリスクを感じるのであれば、尚更不動産の1つも持っておくべきなのです。特に首都圏直下型地震や南海トラフ地震が警戒される地域にお住まいの方などは、少し離れた地域に物件を買えば、メインの稼ぎは東京、副収入は北海道、といった具合に人生の分散投資になるのではないでしょうか。＜家賃の7割で返済計画が成り立つローンを組むこと＞カツカツギリギリで考えていると、「待った」のきかない急な修繕やダメージの補修などで出費があった時、物理的なものだけではなく、精神的にも追い詰められてしまいます。豊かな老後どころか、まだ若いうちに「あと1人退去しちゃったらおしまいだ」といった具合に、本業の仕事も手につかないような状態になってしまう方も珍しくありません。実際にキャッシュフローが破綻してしまうことも考えられますから、常に辛目に収支計算を行って、収入の目減りや、突発的な支出も想定内としていなければいけません。＜不動産を入手する前に必ず専門家(建築の)に建物を見て頂き、将来(近い未来と遠い未来)に発生するであろう修繕費の見通しを立てておくこと＞投資において、最もじわじわと重いダメージとなるのが修繕費です。特に漏水などがあれば、クロスは剥がれる、電気は消えると、本当に大変な事態にもなりかねません。費用も何百万、時には何千万とかかる可能性があるので、デビュー戦でそのような物件を掴まされてしまっては、豊かな老後どころか、投資家生活が一発で終わってしまう可能性すら否定できません。ですから、信頼できる導門家を見つけ、必ず防水や耐震などについてしっかりと下見をして頂き、すぐに大きな手入れが必要とはならない物件だけに手を出すことです。そして、建物維持のコストもあらかじめ見積もっておき、家賃の7割で守れるものに、その費用も含んでおきましょう。＜修繕だけでなく、建物の魅力を伸ばすためのコストも計算しておくこと＞私がお得だと考える物件には、大抵お得なだけの理由があるので、投資をするためにはその理由を解決するだけの手入れが必要になります。それだけならプラスマイナスゼロと思われるかもしれません。しかし、見込みが甘いのか、手入れの手間をそれだけ面倒なものと感じているのかはわかりませんが、その手入れ1つで一気に好条件の物件に生まれ変わる「ひとひねり物件」が非常に多いのです。つまり、匹野流の投資スタイルを真似てみようと思われる場合には、綺麗な物件を買うよりも、購入後の費用はかかるということです(購入費用は大幅に安くつくはずですが)。将来的に発生するリフォーム代や工事代だけではなく、最初にかかるリフォーム代も可視化しておく必要があります。ただ、これは最低限でよいでしょう。リフォームはお金をかければキリがありません。通常6ヶ月分の家賃がリフォーム一回分の金額の目安と言われていますが、それも元の状態によるので、いくらかかるとは言い切れません。個人的なラインとしては、「○○に××を足して食べると美味しくなる」といった「ちょい足し」という言葉がありますよね？このちょい足し感覚で、最低限住む分にはまったく問題がないレベルに回復した上で、1つ居住者を喜ばせるようなポイントを作ることを心がけています。以上が、豊かな老後のために必要不可欠なチェックポイントです。ゆめゆめぬかりのないよう、ご確認くださいネ！

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