相続税対策と不動産投資
2016年10月22日「土曜日」更新の日記
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- 投資の大きな利点として、相続税対策を挙げておきましょう。税率や基礎控除などの面において、相続税が私たちにとってプラスにはならない改正が進んでいることは、皆さんもご存知かと思います。しかし、実際にどう対処するのかを考えておられる方は、あまりいないのではないでしょうか。老後のことを考えないでやり過ごそうとするメンタリティと同様に、忘れてしまいたい事柄ではあるでしょう。日本はそうやって支払われる税金で、世界にも類を見ないインフラが構築されているのですから、「払う額が増える分にはしょうがない」と納得できるのであれば問題ありません。とはいえ、消費税や所得税はまだしも、相続税は自分ではなく自分の大切な人に関わるものですから、できるだけ減らしたいと思うのが人情というものではないでしようか。では、どのようにして相続税を減らすことができるのか。これに関しては、投資をする云々ではなく、単に現金預金を使って「不動産を所有する」ことが重要になります。相続税対策として、現金預金を別の財産に変換するということは一般的なものですが、財産の種類によって対策は様々です。ただ、共通して言えることは、被相続人死亡時点の財産の評価額を下げることで、現金預金をそのまま相続させるよりも、相続税評価額を下げることになります。ここで多くの方が思うのは「価値が下がるものを所有してまで相続税を気にする必要があるのか？」ということではないでしょうか。実際に多くの「財産」においては、要するにキャピタルロスが起こるのを承知で購入するということですので、評価額が下がるとわかって、わざわざ買う必要のあるものなどないように思います。少なくとも、空売り目的でない限り、下がるとわかっている株式を購入する人などいませんよね。そして、先ほどキャピタルゲインが不動産の大きな魅力であるとお話ししたばかりですので、矛盾している形になるのですが、評価額の値下がり以外でしっかりとリターンが期待できる物件であれば、キャピタルロスを起こしても相続税対策になってくれるのです。たとえば、少々極端な例で申し訳ないのですが、あと15年で亡くなってしまう、現金預金の総資産が2億円の投資家がいたとしましょう。そこで1億2000万円の不動産を取得して、15年後の評価額が9000万円であったなら、相続の対象となる資産額が3000万円減る可能性があるということです。株式などの金融資産で単に3000万円額面が下がっているのは、さすがに株主優待などがあるにせよ、単なるマイナスでしかありませんが、不動産の場合、その15年間の間に稼いでくれる、また被相続人が亡くなって以降も、その資産の相続人のために稼いでくれる可能性があるのですから、マイナスだけではないプラスが期待できます。そして、資産額の目減りというマイナスすら、相続税対策においてはプラスに転化するというわけです。ちなみに、不動産を購入する際に借り入れを行った場合は、その借入金も財産評価額を減らす理由となります。すでに投資をされている方は、建物の減価部分や、自用地の評価減、小規模宅地の評価減などを実際に計算してみてください。大きなメリットが期待できそうな結果が出るかもしれません。また、借入をして、所有地の上に建物を建てるような場合でも同じ効果が得られます。とはいえ、「不動産は相続税対策にならない」とお考えの方も多いはずです。実際に、不動産のキャピタルロスが起こったとしても、もちろんそれが目的なので悪い話ではないのですが、その下がった評価額以上に不動産が稼いでくれる可能性もあり、15年後の総資産はむしろ増えているかもしれません。ただし、そのようなケースは結局総資産が増えているのですから、そもそも相続後に手元に残る金額も増える格好です。要するに、投資には成功した格好となり、確かに相続税額も増える形ではあるものの、別に失敗というわけではないのです。パターンＡ：国にとられる金額もそれだけ増えるけれども、総資産を増やすことを目指す。パターンＢ：投資はそれほど成功しなくても、相続税を減らせることを考えると大したダメージではない。このような両備えで臨むことができると考えると、不動産が相続税対策になる、ということにご納得頂ける方も多いのではないでしょうか。結局のところ、そうやって国にとられてしまうことが少々理不尽に感じられるだけのことであって、多く持てば持つほど税額が上がってしまうというジレンマは所得税や法人税と何ら変わりありません。企業活動においても、法人税の節税のことばかり考えていると、結果として会社の成長を阻害してしまうことが多々あります。大切なのは、「皆さんが何に主軸を置くのか」ということです、自分の欲望に深く問いかけ、答えを探ってみてください。ただし、注意しなければいけないのは、仮に相続税対策も視野に入れて投資を始めるにせよ、自分の資産のどれくらいの割合を投資に回すのか、といったシミュレーションが必要不可欠であるという点です。2億円持っている人が、1億9000万円の物件を購入した途端、すぐに保険が適用されない2000万円の現金が必要となる大手術が必要な病気になってしまったら、買ったばかりの物件を現金化しなければいけません。もちろんこれは極端過ぎる例ですが、どれくらいの物件を買って、現金預金をどれだけ手元に残すのかといった予算感は、あらかじめ決めた上で物件を探すべきです。そのようなことを不動産屋に相談しても、物件を売らんがために適当に相槌を打たれてしまう事も考えられます。ですから、相続税対策も視野に入れて投資を行いたい場合は、まずは税理士やファイナンシャル・プランナーといった金のプロに相談し、投資が大きく成功する場合も含め、様々なケースをしっかり想定してから不動産探しを始められることを強くお薦めします。
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