オンボロ物件をよみがえらせる「ちょい足し」リフォーム
2016年10月27日「木曜日」更新の日記
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- リフォームのコツは、第1章でも触れたように、「最低限住む分にはまったく問題がないレベルに回復した上で、1つ居住者を喜ばせるようなポイントを作る」という意識です。特に地方の物件は、家賃が低いため、金銭感覚をシビアに持っていなければいけません。私が考える地方の利回りの最低ラインは15％です。家賃から逆算して、ブルブルでリフォームをしたらその数字を割ってしまう場合は、まず理想の利回り率を設定しましょう。そして、その利回り率をキープできるリフォーム額で、「最低限住む分にはまったく問題がないレベル」に回復できるのかを考えるのです。それが難しいようなら、手を出すべき物件ではないという判断基準にもなります。もちろん、最低限のリフォームを施しても、想定利回りを大きく上回っている場合は、入居者の満足度を上げるためのちょい足しを試みましょう。私が最も効果的だと考えるちょい足しは、洗濯場が室外の物件に、室内に洗濯パンを設置することです。その分居住スペースが減るわけですが、地方の物件は部屋が狭い物件はそれほどありませんし、やはり外で洗濯するのは嫌な方が多いのか、入居率に最も繋がるリフォームだと思います。工事費込みで何万円かでできますので、費用対効果も抜群です。しかし、ただシビアというのも問題です。ひとまずリフォームを安く済ませることに成功した後は、入った分を入居者に還元するお礼リフォームを定期的に行うことをお薦めします。私が所有している群馬県の物件では、はじめにちゃんと信頼できる業者に相見積もりを出したのですが、それでもどこも1000万円以上かかるとのことでした。そこで私は、最低限のプランに変更し、一番安い業者に500万円でリフォームをしてもらったのです。ちなみに、工事の際には必ず複数の業者、にしてください。相見積もりは業界の常識なので失礼にはあたりませんし、料金も無料です。ただ、相見積もりを出していることは、念のためあらかじめお伝えしましょう。相見積もりは、ぼったくりの被害に遭うことを防ぐ意味もありますが、全ての業者が良心的であっても、それぞれの基準や価格はある程度異なってきます。その見積もりの内容を精査することで、リフォームに対する基本的な知識や相場感を磨く練習になるので、価格だけではなく、内容もじっくりと見比べることが重要！ともあれ、本来1000万円かかるところを、500万で済ませると、どうしても問題点が出てくるものです。そこで、何年かはそのままやりくりしながら、融資を受けたスルガ銀行から八千代銀行に借り換えをして金利を下げ、駐車場も整備して綺麗にするなど、更なる修繕を少しずつ進めていきました。投資原価を回収してからは、照明をＬＥＤに交換したり、太陽光パネルを設置するなどしていったのです。段階的に作業をすると、かえってお金がかかるのは事実です。一括でやったほうが金は安くつきます。ただ、最初から色々やるといっても限界があります。特に投資家デビューの際は尚更でしょう。とにかく「住める状態になればいい」という考え方が大事なのです。これをわからない人が多く、業者の言うとおりにしてしまい、回収に時間がかかってしまうのです。特に、ファミリー向けの物件ならまだしも、単身者向けの物件で、最初にブルブルでリフォームをしたのに、3年で出て行ってしまい、またリフォーム――といったことでは笑うに笑えません。リフォームは段階的でよいのです。
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条件を絞る事により、より良い暮らしが送れます。
最後に気になるのが設備です。
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和室のあるお部屋でのんびり日向ぼっこするのもいいですね。
生活を快適にする設備はあるととても便利ですし、クロゼット付きの物件は、衣類だけでなく、小物や普段使用しない物を収納しましょう。
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