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不動産投資の大事な事

2016年11月8日「火曜日」更新の日記

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ここからは、私が多くの不動産投資家を見てきた中で感じた「不動産投資で成功するために必要な要素」を紹介します。ただし、これらの要素すべてを自分自身で備えていなくても問題はありません。自分には難しい場合でも、得意な人や会社に依頼することで、必要な条件を揃えることは可能だからです。実際に成功している投資家の中には、自分は意思決定だけに集中し、業務はすべておまかせするスタイルで実績を上げている方も数多くいます。(1)自己資金を貯めることができる。不動産投資は株式投資などに比べ、始めるための資金が高額であることが一般的です。したがって、自己資金を貯めることができるというのも成功の要素のひとつといえます。もちろん、売り物件の中には50万円の物件もありますし、自己資金0円でも購入できるものもあります。しかし、自己資金が多ければ、購入できる不動産の選択肢は増えるので、自己資金はあるにこしたことはありません。貯金の習慣が身についていたり、無駄遣いをしないことを心がけている人は、そうでない人に比べ、自己資金を貯める能力が高いといえます。本業を頑張ることで給与をあげたり、スキルアップや転職を通じて収入を高めることができる人も、この能力を持っていると考えていいでしょう。私の周りにも、いずれ購入する自宅の頭金にという考えから、20代のうちに1000万円くらいの貯金をしている人は何人かいます。株式や相続など臨時収入があったとき、それらの収入を日々の生活に使うのではなく、将来に渡る資産に変えようという意識を持っている人もこの能力が強いといえます。(2)不動産の価値を見極めることができる。その物件の価値を正しく見極めることができる能力です。立地やその土地がもつ特有の価値、建物の価値などを販売価格と照らし合わせながら正しく評価できることは、不動産投資を成功させる上で欠かせないスキルといえます。この能力の中には、建ぺい率や容積率、単身者かファミリーかといったその地域に住む人たちの層、家賃相場や競合物件の入居率など、物件の価値を確定する数々の要素をきっちりと集められる調査能力の高さも含まれます。加えて、その建物が中古である場合は、建物の修繕コストの見込みを立て、表面的な利回りだけでなく、長期的にかかる費用や将来の販売価格まで判断できる能力も必要となります。(3)営業力、マーケティングカがある。この能力を持っていると、仮に物件に競争力がなくても、入居者をきっちりと確保できる可能性が高まります。最近は、自分の所有する物件の空室情報をメルマガ方式で各仲介会社さんに送るなど、昔ならありえなかった手法を取り入れる投資家も増えています。この方法なら、遠方の物件でも、自宅にいながら効率よく不動産会社に客付けをお願いすることができます。また、シンプルですが、一つ物件が空いたら30~40社も不動産会社を回って客付けをお願いできるというフットワークが軽い投資家は成功率が高くなります。(4)物件力を高める力がある。費用対効果を考慮しながら、物件を入居者のニーズに合わせる能力のことです。投資に対するキャッシュフローを重視する投資家たちはこの能力が高い傾向にあります。最近では、中古物件を購入し、セルフリフォームで物件価値を高める素哨らしい大家さんが増えてきました。彼らのセルフリフォームの程度はさまざまです。ホームセンターを活用するだけでなく、ネット通販を活用して設備用品の調達コストを徹底的に抑えるプロ顔負けの大家さんも少なくありません。この他に、デザインセンスを活かして、壁紙の色を自分で決めたり、などの低価格のお店でおしゃれな棚や電器や鏡などを自分で探してくるといった方もいます。また、自分で調達した設備を支給して、職人さんに安く作業を依頼する大家さんもこの能力の持主といえるでしょう。しかし、残念ながらセルフリフォームは誰にでもできることではありません。重要なのは自分に合っているか自分の手に負える範囲かどうか?ということです。自分でペンキを塗ってみて、それを楽しめるのか、もうこりごりなのか。一度、誰30の作業を手伝わせてもらうと、向き不向きがわかるかもしれません。(5)組織力を生かす。各分野のプロが集まる勉強会や特定の会社などに、運営を委託するタイプです。ある程度お金を使う用意があり、本業が忙しく時間のとれない方に向いている方法だといえます。レベルの高い依頼先を選ぶことで、不労所得に近い形で不動産投資をすることも可能になります。(6)IT力。ITに強いことは、不動産投資をする上でも有利です。まず、インターネットを使うことで、地盤に関するデータ、最寄の駅の乗降人数、人口動態等、物件を購入する際のリサーチが容易になります。また、自分の物件のホームページを製作すれば、大家が自ら入居者を募集したり、仲介業者さんにそこから画像をコピーして使ってもらうことが可能になったりします。ファックスもパソコンと連動させると非常に便利です。エクセルに送りたいファックス番号の一覧を入力し、専用ソフトを使って送信することで、手作業なら何時間もかかる資料の送信作業を一瞬で終えることができます。スマートフォンを使えば、さらに時間を有効に活用できます。スマートフォンはワードやエクセル、PDFの添付ファイルを見ることができるため、パソコンの前にいなくても不動産会社と情報をやりとりできるのです。平日は会社にいて不動産投資に関する作業がしにくいという投資家たちは、スマートフォンを活用することで、本業とうまく両立させているようです。(7)税務に関する能力。税制は時期によっては、めまぐるしく変わることがあります。去年まで通用していたことが今年は通用しないというケースも珍しくないため、常にアンテナを張り、ベストな対応を取れるよう努めることが大切です。税務に関する知識があれば、物件を購入する際に個人で買う場合と法人で買う場合とどちらが得かという判断や、将来的な相続の発生に備えての早い段階での準備等が可能になります。また、物件を長期的に維持する上で生じるデッドクロス(キャッシュフローが赤字になる)の時期をどう乗り切るかという問題についても、税務に関する能力があればうまく打開することができるでしょう。

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