不動産会社の本音。貸し主と借り主の間で、何が起こっている？
2016年11月14日「月曜日」更新の日記
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- 賃貸住宅の運営・管理にいては家主が行うケースは少ないのが現状で、仲介した不動産会社か、その関連管理会社が担当するのが一般的になっている。このような状況から察すれば実質的な交渉相手は不動産会社又は関連管理会社になる。そこで、気になるのが不動産会社や管理会社の敷金に対する意識、原状回復義務の認識、退出時チェックの視点などなど……。交渉相手の考え方や手法を事前に察知していれば交渉を有利に進められるというわけ。一歩踏み込んだ交渉も可能だから、認識違い、誤解も解消でき、感情的な交渉から発展してしまう無駄な裁判も避けられるメリットもあるのだ。『現場発・女性の不動産屋さんが語る、「敷金という利息のつかない貯金」』束京都豊島区内にて女性スタッフでのみで運営する不動産会社・暮らすメイト。硬直した不動産業界に女性の新感覚を吹き込もうと、「さくら会」（豊島区内の不動産業界内の女性部会）を中心に活動するD社長が考える、敷金トラブル、そして「敷金」「現状回復」とは・・・・。経営者として貸し主、借り主の現場を見続けた10数年の経験の中から語り尽くしてもらった。『敷金は全額返還されるべきもの』まず、貸し主さんも借り主さんも、このことを心に留めておいていただきたいですね。敷金とは、借り主さんの担保としての役割を担うものなのです。例えば、何らかの理由で家賃１ヶ月分を滞納してしまった場合、その滞納家賃に充当させるのが敷金ということになります。ですから、借り主さんが許可しない限り、貸し主が勝手に原状回復費用に敷金を充てることは、本当はできないものなのです。敷金は掛け捨てではなく、あくまで貸し主に預けているものなのです。注①貸し主は、預かった敷金を借りドに返還するまで、自由に使用収益できるので一般的には、資金運用しその収益を享受している。借り主さんに、敷金について説明するとき、私は、「利息のない貯金をするようなものですから」と言うんですよ。借り主さんのお金を増やすことはできないけれど（注・1）、頂けてくれれば退去時にはお金が全額戻ってくるのですから、貯金のようなものです。だから、「逆に感謝されてもいいくらいね」なんて、ふざけて言うんですよ（笑）。"自分のお金を頂けているんだ"という感覚が借り主さん側にあれば、契約時に、「敷金をまけてください」と敷金を値切ることは、あまり意味あることではないというのがお解りいただけるのではないでしょうか。最近では、賃貸住宅の契約において。敷金３ヶ月分、礼金１ヶ月分"という形式が増えています。「敷金は借り主の担保である」という敷金の意味を考えると、適切な契約条件だと思えます。「敷金は、どうせ最後には戻ってこないんだから」このように考えている借り主さんがまだ多いということは確かにあるでしょうね。しかし、貸し主側にも、「敷金を1ヶ月にまけてやったんだから、その１ヶ月分はもらっちゃっていいだろう」注②戦後間もない頃に、礼金なる慣行が定着してしまったことから、敷金と礼金を混同するようになってしまったことが原因。ちなみに礼金とは、賃貸借契約が終了した後も借り主に返却しなくてもいいもので、権利金に近い存在。注③借り主の敷金返還請求権はいつ発生するかについては契約終了時に発生するという見解と建物明け渡し時に発生するという見解があり争いがある。しかし、判例では、敷金は借り主の一切の債務を担保することを目的にしているので、明け渡した後でなければ、敷金返還請求権は発生しないとしている。
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