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敷金は100パーセント取り戻せます

2016年11月29日「火曜日」更新の日記

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 敷金返還に係わるトラブルは十数年前、そうバブル経済の崩壊あたりから特に目立つようになりましたね。光明の糸口が見えない未曾有の不景気、社会不安、このような世情を背景に家主のモラルハザードが低下していることが根本的な要因になっているのではない でしょうか。  借りる側と貸す側か共に「敷金の法的性格」、「原状回復義務の法的意味」などアパートやマンションの賃貸借契約に関する基本的な知識が欠けている、また、そこからくる認識のズレが、感情的なもつれを生じさせ、本来なら話し合えば済むことまで不幸にも裁判まで発展させてしまうケースも見逃せません。  借りる側に賃貸借に係わる法的知識がないことをいいことに、そこにつけ込む家主や不動産会社の悪意、私から言わせれば法的詐欺行為といっても過言ではないケースもあります。  誤解してほしくないことは、借家人は常に弱者であり、法的知識が欠けていても。それは当然のことで、守られるべきものだといっているわけではありません。知らない、知識がないということは、社会生活上まずい場合もあるということです。法律というのは社会のルールであり、それを知らないということは、無用なトラブルに巻き込まれたり、また、トラブルを引き起こす可能性があることを認識していただきたい。その上で、不当な要求をしてくる家主・不動産会社に毅然と立ち向かうことが大切なのです。  そこで、敷金トラブルを未然に防ぐため、また、不幸にもトラブルの渦中に陥ってしまった場合の対処方法について考察していきましょう。  まずは、『敷金の法的性格』と『原状回復義務の法的真意』について、知識・認識の再確認をすることが重要だと思います。 ●敷金の法的性格と原状回復義務の本質とは?  敷金の法的性格について要約しますと、借家関係においては、借家人が将来負担すべき家賃債務や借家を毀損したりした場合に、負担すべき損害賠償債務を担保する目的で、借家人から家主に交付される金銭のことを敷金と言います。  したがって、敷金は借家人の損害賠償責任を担保するものであって、アパートやマンションの設備の全部を新品に取り替えるためのものでもありませんし、借家人が入居したときの綺麗な状態に戻すための費用でもないのです。  敷金の法的性格に関連して、借家人には明け渡しの際に原状回復義務が課せられますが、その義務や責任の負担範囲については、前述したように家主と借家人とでは大きな認識のズレがあります。  借家人の原状回復義務の範囲と家主の負担範囲については、建設省(現:国土交通省)が98年3月に一定のガイドラインを告知しております。しかし、一見、事細かに家主と借家人の責任の範囲を明確に分けているように思われますが、正直申しましてアバウトな部分もけっこうあります。  しかし、これは仕方のないことでしてね。例えば、壁クロスの汚損ひとつとっても、借家人の故意過失の有無というケースバイケースで責任の所在が変化してしまいますし、実際に現場を見ても、判断する人の意識や経験などで、借家人の責任に対する見方や印象は それぞれ違ってしまいますからね。最終的には直感的なものに左右されるからなのです。  理想を言えば、裁判所が過去の判例を元に、”これは家主負担、これは借家人負担”と事細やかにガイドラインを製作すればいいのではないでしょうか。なぜなら、敷金トラブルが裁判まで発展した場合に最終的に判決を下すのは裁判官だからです。  ま、現実味のない理想論を展開してもしょうがないので、私自身が弁護士として担当した、数多くの敷金トラブル今例から、[原状回復義務の責任分担]について、家主と借家人の判断基準(認識基準)を考えてみました。あくまで目安としてですが……。   「原状回復義務の責任分担」は大きく二つに分かれます。  故意・過失により賃貸住宅の設備などを損壊させた場合は法的に損害賠償の対象となりますので、敷金から差し引かれてもやむをえないもので借家人負担となります。  しかし、時間の経過と共に老朽化する、例えば壁紙の汚れ、床や畳の摩耗傷などは損害賠償の対象ではありませんので家主負担となりません。  もし、このようなケースで家主が敷金を差し引いてくる場合は不当要求になるということです。  以上が基本的なことですが、特にトラブル要因になるのが、家主、借家人のいずれが負担すべきものなのか判別しにくい汚損の問題です。汚損がどういう理由で生じたかについての判断には感覚的な要素が多分に介在しますので、これについては借家人の原状回復義務の負担範囲の特定が曖昧になりがちで難しい。また、難しいからこそ、悪意を持った家主や不動産会社がその隙を見つけて狙ってくるとも言えますがね。

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