借り主に落ち度があっても全額負担は不当
2016年11月30日「水曜日」更新の日記
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- 不動産会社や管理会社などでは、専門業者のクリーニングでも落とすことのできない汚れは通常の日常生活では生じないものであると判断して借家人の故意・過失を主張し、敷金からその修繕費用や交換費用の全額を差し引いているようです。しかし、ちょっと待っ てください。 例えばトイレについて考えてみましょう。使用していれば汚れるのは当然です。もちろんクリーニングしても汚れが落ちないケースだって卜分に考えられます。借家人がペンキなどで悪意をもって藩占きした場合は、当然に責任を持つべきですが、便器の黒ずみなど の汚れが借家人の故意・過失によるものか、元々あったものなのか、時間の経過と共に起こりうるものなのか……。実際のところはよく分からないじゃないですか。特に、先に敷金で直すか否かを判断するのは、”敷金を返したくない”と考えている家主側なのですからその判断は家主側に傾きがちです。そうした立場から一方的に敷金から修繕・交換費用を全額差し引かれるのは納得がいきません。 しかも万一、借家人に落ち度があったとしても、借家人が費用全額を負担するのは不公平ですよ。設備などの減価償却資産は、時の経過と共にその価値は減じていくものです。それを交換するということは新品になるということですからね。先の例なら、古びた便器 が、交換によりぴかぴかになるわけです。当然、家主に利得が発生します。それを借家人が全て負担する必要がありません。 不動産鑑定評価基準によれば、そもそも家賃（管理費や共益費を含む実質賃料）の中には、減価償却費、維持・管理費、公租公課、損害保険料、貸し倒れ準備費、空室等による損失相当額などが含まれています。したがって、建物から設備に至るまでの減価償却費は、既に毎月の家賃で支払っている。これは汚損に限らず、破損についての費用負担も同じことがいえます。 ですから、借り主のみなさんは、退去時の家主による部屋の確認が行われる際、また、原状回復義務に係わる諸費用の請求書が届きましたら、詳しくその内容をチェックしてください。不当と思われる要求や諸費用を請求されていたら、納得するまで話し合ってほし いのです。そして借り主はその落ち度がない限り、家主側は原則として敷金から差し引くことはできないということを知っておいてほしいのです。 ●敷金返還トラブル例から具体的に考察 借家人が明らかに不利益を被るような原状回復費を請求する家主には２つのタイプが考えられます。敷金を借家人に返還しなくてはならないことを薄々と分かっているが、とりあえず家主自身が負担しなくてはならない部分も含めて多めに原状回復費用を要求する夕 イプ。これは、借家人の法的知識がないことを予見して、泣き寝入りしてくれれば儲けものというような思惑を持つ計画犯です。私から言わせれば法律的な詐欺行為ですよ。 もうひとつのタイプは、敷金の法的性格、原状回復義務について、無認識、間違った解釈をし、原状回復費全部を借家人に転嫁できると、かたくなに信じ主張する家主です。言わばこちらは勘違い・確信犯と言えます。
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